险资进入倒逼房企改革

资本和房地产的关系像极了适龄男女青年，他们的结合再正常不过。

万科、金融街就像令人爱慕的“白富美”，而安邦就是那风度翩翩的“高富帅”。“白富美”一直是资本市场追逐的目标。12月17日凌晨，美联储宣布加息。9点半，A股小幅高开之后一路走高。房地产股成为领涨板块。万科尾盘涨停；金融街开盘盘整了一小时，一路冲高之后涨停。而造成这种现象的力量都来自于险资。

而万科A股也在连续两日涨停后停牌，称因正在筹划股份发行用于重大资产重组及收购资产。目前，安邦已成为万科的“重要股东”，双方已达成合作意向，“将共同探索中国企业全球化发展的广阔未来，以及在养老地产、健康社区、地产金融等领域的全方位合作”。

险资的猛烈并不仅如此，今年四月份，中国平安斥资62.95亿港元，入股碧桂园，持股比例达9.9%，稳坐碧桂园第二大股东的位置。而前海人寿表现更为活跃。中航地产、泛海控股日前便被前海人寿调研，再加上前海人寿通过二级市场增持已成为中炬高新第一大股东。而阳光保险在11月30日同时举牌京投银泰、中青旅和承德露露三家上市公司。太保资管等机构对中航地产也有所调研，中国人寿、中意资产、安邦资管、天安财险等机构也对泛海控股垂涎已久。

不难看出，安邦等“高富帅”们对房地产情有独钟，尤其是对蓝筹股。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“从其投资策略角度看，宝能系和安邦系都认为地产股依然是较好的投资标的，特别是在一系列中央政策刺激下，地产股后续有可供大挖掘的空间。这些都是其偏好万科的重要原因。”

而在经济学家宋清辉看来，“纯粹从财务投资的角度看，险资举牌的目的是取得投资收益，覆盖负债端高昂的成本。这一轮险资频繁举牌，可能远不能用财务投资为目的来概括，也有进行战略配置的意味。险资举牌可能是由于低利率环境下出现的‘资产配置荒’，导致险资近期在资产配置上明显向权益领域倾斜，风险偏好逐步提升，预计后续还会有其他公司被险资举牌。”

此外，险资进入房地产与行业的压力也有所关联，既有行业的压力，也有其投资层面独特的考虑。行业方面，今年持续降息后，寿险公司的投资收益率是在下降的，但负债方面的成本是在年前就已经形成，这样就使得资产负债的匹配程度并不一致。在这个紧要关头下，积极寻找优质标的显得很有必要。

值得留意的是，众多险资选择在年底积极持股。严跃进表示，“不排除年底希望粉饰财务报表。第一，通过对此类房企的股权进行投资，能够把‘可供出售金融资产’的资产项目变为‘所有者权益’的项目，这对于此类险资管理层及相应投资者来说，都比较乐意看见。第二，积极持股能够对冲今年持续降息带来的潜在投资收益下滑的风险，进而在年底业绩发布方面表现更好。”

正如万科所言，房地产行业已进入白银时代，单一的开发即售模式亟须转型。与此同时，新兴不动产需求正在迅猛发展，存在巨大成长空间。房地产行业存在调整供给结构的显著需求，可以成为供给侧改革的主力军之一。保险资金因其低成本、长周期的特点，将为房地产行业带来产融结合的机会。

不管是以“野蛮人”的身份，还是“白武士”的姿态，险资已经成功在房地产行业占领一席之地。业内甚至提出一种说法：险资的进入倒逼房企改革。诚然，在黄金年代赚的盆满钵满的开发商危机意识偏弱，在更加高精型的行业发展中，房企巨头利润仍旧较高，险资瞄准房地产行业，和今年房企业绩总体较好、大房企估值偏低，以及明年房地产市场总体偏宽松等也有关系。