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第27版            中国国资报道
 

2014年8月26日 星期    返回版面目录

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指挥国企拿地“刺激楼市”是歪点子

来源:中国企业报  作者:郭文婧

指挥国企拿地“刺激楼市”是歪点子

在土地市场下行的情况下,一些地方政府迫于税收和土地财政的压力,往往会采取让地方国企“托市”的措施,比如推出优质地块、降低起拍价格,炒热土地市场,刺激楼市回暖。近日,厦门、郑州等城市举行的几场土地拍卖会,成交的“新地王”均是如此(据《第一财经日报》相关报道)。

在地方政府看来,指挥国企拿地刺激楼市,可谓“一箭三雕”:第一,国企出来托市,可以有效保证出让地价的平稳,也就在一定程度上保证了GDP的增速;第二,地价带动楼价,楼价的稳定甚至上涨,也就解决了政府的财政收入压力;第三,推动地价和楼价的上涨,理论上让国企也赚了钱,国有资产实现了保值增值。但是,“一箭三雕”有一个基本前提,那就是国企救市托市有效,地价和楼价继续上涨,但问题也随之而来。

首先,地价和楼价继续上涨,与中央房地产调控的目标背道而驰,更与广大民意相逆。中央这一轮房地产调控的目标非常清楚,那就是使房价回归到合理水平、把一些地区过高的房价降下来,从而保障困难群体和中低收入家庭住得起房子、租得起房子。合理的房价应该与居民的收入相适合,按照国际惯例,一个家庭6年的总收入可以购买一套房子。上海易居房地产研究院6月20日发布的《全国35个大中城市房价收入比偏离度排行榜》显示,35个城市中有31个城市,即近九成目前房价收入比高于合理值,一线城市高达15倍以上,居民难以承受。让房价回到合理水平,要么降房价,要么增收入,要么降房价与增收入同时进行,但在房价收入比依然远高于合理水平等情况下,继续涨房价显然是背道而驰的。

其次,地价和楼价继续上涨,不利于房地产业的健康可持续发展。健康的房地产市场,是在合理利润率下,增量市场与存量市场的均衡发展。可是,由于我国长年的房价单边上涨,开发商活在暴利之下,于是房地产结构失衡,存量市场既没有优质的专营房地产资产运营和管理的大型专业公司,也没有优质的金融产品和投资工具,不仅使得实体房的投资属性过大,房地产的使用效率也得不到最大保障。开发商都集中于增量市场,结果导致目前的库存压力。国家统计局披露的数据显示,目前处于施工状态的商品房建筑面积有61亿平方米,若按照过去5年商品房年平均10.9亿平方米的销售规模算,即使不再出让新增土地,在建面积也可以消化6年,若考虑到地方政府储备待出让的土地、开发商手中囤积待开发的土地,未来潜在供应够7—10年来消化,即使是一线城市,平均消化周期也达到11个月。在这种背景下,如果地价和楼价继续上涨,开发商将继续集中在增量市场,房地产业将进一步畸形发展。

第三,国企拿地刺激楼市,将不利于国民经济的转型升级。在不少房地产企业资金链紧张甚至断裂的情况下,国企靠什么高价拿地呢?显然,是庞大的经济、金融和政策资源。国企拿地刺激楼市,带来的连锁反应将是银行大量的信贷资源将继续流向房地产领域,在进一步推高房地产蕴含的金融风险的同时,也必将导致其他领域、特别是实业领域的资金更加短缺,将导致更多的企业效仿国企,期待短期投资获取暴利,而不是专心做实业,不愿在核心技术研发等自主知识产权上投入,地方经济将进一步依赖房地产业,经济结构调整的战略性任务就会难上加难。

第四,地方指挥国企拿地刺激楼市,也不利于全面深化国资国企改革。国资国企改革,一是要明确国资国企的正确定位,国企不是普通的经济组织,其战略定位是维护国民经济命脉,是要承担创新型国家建设的使命,正因为如此,早在2010年,国资委就要求在3年至5年内完成不以房地产为主业的央企退出房地产业;二是国资改革的重点就是要实现从“管人管事管资产”向“管资本”的转变,从而“让市场在资源配置中起决定性作用”,所以党的十八届三中全会明确提出要探索混合所有制。地方指挥国企拿地刺激楼市,会让国企继续去抢房地产的暴利,进一步与国企的定位背道而驰;同时,也让本就还未完全厘清的政企分开进一步复杂化,从而为国资国企改革制造新的障碍。

更重要的是,上述问题还是在国企救市托市有效的基础之上。其实,这一轮房地产库存之所以如此严重,根本原因就是因为此前房价虚高,以至于“限购”、“限贷”让投资性、投机性购房退市,楼市马上就从供不应求转为供过于求了。在房价趋势不明的情况下,除非大规模投资和放贷救市,即使目前“解禁限购”、国企拿地刺激楼市,也未必能让房价反转。那么,如果救市无效,楼市继续向下调整,国企拿地刺激楼市造成的国有资产损失,应该由谁来负责呢?而且,在“解禁限购”激活需求来“托市”的同时,又通过指挥国企拿地刺激楼市来向市场传递错误信号,如果一旦救市无效,就根本无法改变目前供求总量和结构严重失衡的局面,还会错失楼市顺利调结构以达到消化库存和软着陆的目的,这个责任又该由谁来负?

总之,地方指挥国企拿地刺激楼市,既与市场背道而驰,更与十八届三中全会全面深化改革的精神背道而驰,纯属是地方政府短视的权宜之计。因此,不仅应该对地方指挥国企拿地刺激楼市立即叫停,尽快出台关于“千方百计消化库存”措施边界和范围的相关规定,以规范和纠正这种偏离国家对于楼市未来发展新思路的行为,更应该加速不以房地产为主业的国企退出房地产开发,为深化国有资产管理体制改革和国有企业改革创造良好条件。

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