投资商业地产险资期待政策再松绑

投资商业地产险资期待政策再松绑

近日有外媒报道称，保诚不动产投资管理部门购买伯克利集团拥有的500套房产并与后者达成协议，交易总额约1．4亿英镑（约合2．1亿美元）。协议达成后，保诚将接盘伯克利集团整个房屋租赁业务。与此同时，欧洲最大保险商德国安联(Allianz)也表示有意将其列入今年约20亿欧元的房地产总体收购计划。

国外保险公司频繁进军地产业，然而反观国内，险资对房地产投资虽有涉足却迟迟未打开局面。公开数据显示，投向投资性房地产的险资以超过18%的收益率独占鳌头，但投资额仅为310.12亿元，占比仅0.56%。

地产或为险资

重要资产配置工具

据了解，国外保险公司的房地产投资主要有两类，一类是保险公司因自身经营所用的房地产投资；另一类是为了取得收益而专门投资于房地产领域。具体的投资方式包括：投资于房地产信托投资基金（REITs），购买抵押贷款证券化类产品（如MBS、CMBS等）以及直接或间接通过专业房地产公司持有经营性物业。

保险资金主要是需要保值增值，这样才能完成它对保险的承担，但这也就要求它有长期的资金比对，而商业地产能够做到这一点。平安物业投资管理有限公司董事长兼CEO邹益民指出，“很多国外房地产企业都把商业地产作为最主要的用途。”

“投资地产可以使保险公司资产负债比合理匹配，当前保险公司投资股票的收益率在10%以上，但其风险偏大；而债券的投资收益率通常在6%以下；作为保险公司努力寻找一个收益率在6%至10%的投资渠道，商业地产恰是一个选择，其收益稳定，是保险公司做合理资产配置。”21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为。

天相投资报告分析，在成熟的房地产市场，商业地产售价为住宅的1.8倍或以上，而中国一线城市优质办公楼销售均价约为高端公寓均价的60%—90%。随着产业升级及刺激内需释放，商业地产需求有望放大。“目前，险资的投资成本大约2%，对稳定性要求较高，当下在上海、北京等一线城市，写字楼等租金收益可以实现7%—8%，总体来看，收益是比较诱人的。”上海一家保险公司人士告诉记者。

平安信托物业策略部发布的《保险资金的房地产资产配置》研究报告指出，房地产属于中等风险和回报类的资产，具有独特的优势能有效分散投资组合风险，填补目前债券和股票投资之间的缺口，为保险资金重要的资产配置工具。

监管过严

险资仍未大举进入地产

“保险资金还未大举进入房地产市场，这个行业真正的春天就没有真的到来。”中国商业地产联盟秘书长王永平曾有这样的感慨。

“政策受限仍然是险资进入商业地产的难题。”阳光新业副总裁吴尧坦言。

“中国保险资金投资地产的比例受到严格限制。”工信部行业研究与管理副研究员吴维海在接受《中国企业报》记者采访时表示。“《关于保险资金投资有关金融产品的通知》中有明确表示，保险公司投资基础设施投资计划和不动产投资计划的账面余额，合计不高于该保险公司上季度末总资产的20%。”

事实上，政策在一步步松绑。最早的《投资不动产暂行办法》限定投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%；2012年7月保监会发布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》则规定投资非自用性不动产的账面余额不高于15%。

“然而，险企最苦恼的应该是监管层对每一个项目都要备案，周期就比较长。”一位从事过投资地产的险企员工向记者说道。据了解，保监会规定保险公司开展重大股权投资，应当报中国保监会核准，开展其他股权投资和规模或比例达到有关标准的不动产投资(含自用性不动产)，应当按规定程序和时限，向中国保监会报告。

“适度放松险资对房地产的投资政策，能增加险资的投资运作空间，有利于降低保险资金对资本市场的过度依赖，支持保险资金取得长期稳定收益，促进保险业务的健康和可持续发展。”业内人士指出。