低CPI下难掩房价推动型通胀

低CPI下难掩房价推动型通胀

国家统计局刚刚公布的数据显示：2012年9月份，全国居民消费价格总水平同比上涨1.9%，其中居住价格同比上涨2.3%，高出CPI总涨幅0.4个百分点。尽管居住价格对于推高CPI的直接作用并不明显，但事实上，高房价所产生的传导效应已经成为长期推高CPI的基础性因素。

一个简单的逻辑是高房价必然会导致高房租，而高房租必然提升生产、服务和销售各个环节的成本，进而推高终端产品和服务的价格。

高房价推动通胀有四条路径：一是增加了加工企业的用房成本，直接提高产品的生产成本；二是增加咨询、广告、会展等现代服务业的办公和场地成本，并向产品生产和销售环节传导；三是增加商业以及仓储等环节的成本，并向终端产品和服务传导；四是增加了员工的住房成本，等于提高了企业的用工成本，由以上各个环节消化和承担。特别是员工生活成本的提高会导致“工资－物价螺旋”的形成，从而使通胀变成常态。

从2008年直到中央政府对房地产业进行调控之前，中国的房产价格全国性大幅度上涨，最高的上涨幅度高达数倍。房产价格的超常上涨之后，通常会出现两种现象：一是房价突破了其价值，在泡沫破灭后房价大幅度下跌，回归到接近于暴涨前的价格水平；二是房价维持在高点，但房屋租金持续上涨，直到高房价能够从租金得到补偿。

现实情况表明，中国的房价非但没有大幅度下跌的趋势，相反，还在近期出现了反弹的迹象。中国指数研究院发布的最新监测数据显示，8月份，包括北京、上海、广州、深圳等十大城市住宅(新房)价格指数环比平均涨幅为0.55%，较前一月扩大0.15个百分点，10大城市环比今年来首度全线上涨。在这种大背景下，由高房价转化为高房租，并逐级向实体经济传导已经成为一个长期的趋势。

简单地说，房屋月租金和房屋价格的比值叫做租售比，租售比是用来衡量房价水平的重要指标。国际上大多数国家租售比一般为1：160。而租售比超过1：300的房产则没有投资价值。在2010年房价高峰时期，北京等一线城市房产的租售比大多超过1：500，最高的则达到1：1000以上。

那些在房产项目上的投资必然追求高额的、至少是合理的回报，这决定了其必然通过提高租金来获取收益。北京市房屋租金价格的走势正好印证了这一逻辑，事实上，无论是居住用房还是商业地产的租金都在快速“补涨”。首先来看居住用房的情况：2012年以来，北京房租疯涨。数据显示，8月份北京租赁市场成交均价为3720元/月/套，比年初3052元的租金均价大涨21.88%，为2009年以来最大涨幅。商业地产的情况也大致如此：统计数据显示，2009年至2011年北京大型综合商场的平均租金呈现逐年上涨的趋势，每年平均涨幅约为10%，并且涨幅呈逐年加大的趋势；与此同时，多家研究机构数据显示，北京目前的写字楼租金同比去年上涨了50%。

从理论上讲，如果房地产的投资回报达到合理的水平，也就是租售比从目前的1：500以上回归到1：200左右，北京等一线城市的房屋租金将至少比2010年前后的水平增长1.5倍。这意味着，即使在房价不再上涨的情况下，房租上涨将成为常态，并将通过不同的路径传导到实体经济，增加实体经济的运营成本。

用工成本大幅上升是导致大量企业经营困难的重要原因之一，以北京为例，在房价处于相对低点的2008年，北京市的月平均工资为3726元；而2011年，北京职工月平均工资已达到4672元，较2008年增长了25%。而事实上，北京等一线城市的员工并没有感受到工资上涨带来的生活品质的提升，因为工资上涨的部分基本都用来补偿房租的上涨。媒体调查显示，北上广等一线城市白领的收入一半以上都用来交了房租。从根本上讲，员工工资的上涨必然是要由企业来承担。这等于说，高房价最终都会转化为企业的成本。

成本上升直接伤害或者说正在摧毁中国经济的竞争力，无论是跨国公司将工厂转移到境外，还是本土公司也在向东南亚等国转移生产能力，还有出口增幅大幅下降，都在用事实说明这样一个道理。

在回归到合理的租售比之前，高房价依然会是房租上涨的基本动力。像“缓释药物”一样，高房价将持续推高实体经济的运营成本和产品及服务价格，成为CPI升高的长期性潜在因素，从而形成房价推动型通胀。认识清这一点，我们就不会再被高房价有益论所误导。

房地产是整个经济中的一个环节，并不可能孤立的形成一个独立于整体经济水平的价格体系。房价和其他要素及产品的价格之间必然要达成一个平衡状态。

在目前北上广等一线城市又出现房价反弹苗头的情况下，厘清房价与中国企业竞争力之间的关系尤为必要。因此，有关决策层要从保持和增加实体经济竞争力的角度去处理房地产市场存在的深层次问题，而不是让实体经济继续为中国过高的房价埋单。