“保交楼”纾困资金注入路径梳理

自7月28日中央政治局召开会议提出“支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”以来，全国各地“保交楼”已经出现一定效果，部分省市出台了相应专项纾困方案，而银保监会也积极要求各级银行配合解决资金缺口，做好具备条件的信贷投放。而“保交楼”纾困方案中重点在于纾困资金需要有回款保障，“保交楼”才能良性推进。需要指出的是，本文并非否定施工单位以及金融债权的合法性和重要性，纾困资金本身就是具有一定社会公益性的政策支持，纾困资金的封闭运营和优先退出，通常情况下不会降低项目公司的整体偿债能力。

一、“保交楼”常见纾困方式

根据目前已公布的相关政策文件，归纳各省市对危困房企采取的纾困方式，主要分为如下几种：

一是专项资金支持，即政府专班接管并提供专项借款或其他类似的专项资金支持。对于自身商业价值可观、资产规模大于负债的停工问题楼盘项目，由政府成立专项工作组进行监管，并根据项目情况由平台公司提供专项资金支持，通过专项资金撬动银行贷款等资金跟进，为续建提供保障，资金整体封闭运营。

二是资产收购，即通过大宗资产购买解决资金难题，核心是以现金资产置换实物资产，提高存量房去化率，解决流动性。政府指定平台公司以“保障性租赁住房”“人才公寓”“安置房”等方式购买项目房产，提供资金纾困。

三是股权收购，即通过股权收购方式接收问题楼盘并提供续建资金。如郑州市“4+1”纾困模式中“项目并购”模式即为政府组织国央企及金融机构对接，由国央企对项目进行股权收购。

四是接管代建，即特定主体接管并委托代建。由AMC、金融机构或实力雄厚的国央企对项目进行整体接管，并以带资代建方式进场操盘代建，项目封闭管理并收取代建费用。

五是破产重整，即通过破产重组解决现有困境、引入投资人进行续建。针对资不抵债的项目，由政府组织破产重组，引入投资人进行重整以“保交楼”。

二、纾困资金进入及退出项目过程中的法律风险及防范措施

前述方式中，股权收购、破产重整与常规股权并购或重整项目交易方式基本一致，新股东或投资人可基于股权控制提供资金，对该类纾困方式不再赘述。而资产收购方式，是以现金购买大宗房地产类资产，不存在资金回收，在此亦不赘述。

对于专项资金支持以及接管代建等以债权为主要纾困方式，资金进入、退出过程中存在如下法律风险。

（一）专项资金被冻结的风险

问题楼盘项目停工前，危困房企负有大量债务，债权人随时可以启动诉讼程序查封、冻结危困房企资产，进而影响续建交楼。为避免资金被冻结，专项资金在进入危困房企时，可通过附条件垫付资金并设置专户方式进行管理。具体而言，政府领导小组可通过办事处、专班、平台公司名义设立专户，与危困房企签订附条件资金垫付协议，待项目复工建设达到约定节点后，由第三方单位通过专户将专项资金直接支付给施工方；协议同时约定若危困房企出现司法查封、冻结风险的，有权单方停止垫付资金。

基于前述思路，第三方单位亦可通过设置专项信托受益权、应收账款保理或远期受让施工单位工程款优先权方式，向施工单位直接支付续建款，以避免专项资金被冻结。

（二）专项资金的收回与优先权的冲突

如前所述，危困房企项目停工前通常会欠付金融机构及施工单位款项。专项资金进入项目后，政府指定部门一般会全面接管项目，后续项目回款后，专项资金安全与金融机构债权、施工单位工程款债权之间的冲突，是需要重点关注的法律问题。

1. 与附有抵押权金融债权的冲突

金融机构债权一般都设定有抵押权，停工问题楼盘复工续建回款后，附有抵押权的金融债权优先于专项资金。结合停工问题楼盘项目资产不足以弥补全部债务、各方债权均无法全额受偿等情形，在制定纾困方案时，可通过以下方面解决冲突。

一是与金融机构充分协商并由危困企业与其签订相关协议，明确金融机构认可项目收回资金可先行用于偿还专项资金。

二是构建购房人法定权利。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，在买受人已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行等特定情形下，买受人可排除对附有抵押权债权的强制执行。对于尚留存有房源的项目，可考虑通过签订网签备案合同以支付购房款方式注入专项资金。

三是设定共益债。对于确资不抵债的危困房企，可考虑危困房企先申请预重整，通过债权人会议认定专项资金作为共益债务，再与金融机构协商提升受偿顺位。

2. 与建设工程价款优先受偿权的冲突

建设单位工程价款优先受偿权作为法定优先性，在制定纾困方案时，可结合前述分析通过协商解决或受让工程款债权或通过有追索权保理等方式解决前述冲突问题。尽管建设工程价款优先受偿权能否随工程款债权一并转让存在争议，但最高人民法院和部分地方法院已有部分司法判例支持了前述观点。

3. 与个别清偿撤销权的冲突

按照《企业破产法》相关规定，法院受理破产申请前六个月内，符合破产情形仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求撤销。在制订方案时，可考虑：一是结合“保交楼”相关政策规定，通过整体统筹安排、多方面协调系统把控“保交楼”项目诉讼及破产节奏。二是将专项资金设定为排除撤销权的法定情形。《企业破产法》规定，经诉讼、仲裁、执行程序对债权人进行的个别清偿（恶意串通除外），以及使债务人财产受益的其他个别清偿，管理人不可行使撤销权。可以设定附有强制执行力的公证债权文书或与债权人协商明确专项资金系为全体债权人受益，不可撤销的承诺后续优先清偿。

三、项目内部资金的归集

大部分困难房企前期存在私下收取购房款、挪用预售监管资金等情形。无论以何种方式进行纾困，建议纾困前对危困房企进行专项审计，同时结合困难房企负债的实际情况对现有资金流进行归集。

对于项目内部资金的归集问题，需重点关注预售资金，查清楚困难房企是否存在挪用、抽逃预售资金的问题，一旦发现需及时追回。同时需关注未发放的按揭贷款、已销售房产的未收回资金、不合理的以房抵债以及后续销售过程中可能回收的资金，这是确保资金安全的重点。

房地产是人民生产生活的重要载体，是经济发展的支柱产业，“保交楼”就是保民生，这项工作的落地，可以极大促进房地产业良性循环和健康发展。

［作者单位：上海锦天城（郑州）律师事务所］