长租公寓潮退：金融裸游毁灭新商业模式

在经历了“CEO被调查、资金链断裂、高管出走、退租风暴”等一系列舆论风波后，蛋壳公寓的危机进一步升级。近日，全国多地爆出蛋壳公寓租客、房东等大规模维权事件。

从今年年初以来长租公寓不断出现平台跑路事件，到已成功登陆纽交所的蛋壳公寓此次“暴雷”，在资本加持下的长租公寓行业终于到了潮退时刻，谁是那个裸游的调皮孩子已经一目了然。

新商业模式

“过山车”

眼见它起高楼，眼见它楼塌了。蛋壳公寓“暴雷”对于长租公寓这种新商业模式的毁灭性打击无疑具有象征性意义。

蛋壳公寓是紫梧桐（北京）资产管理有限公司旗下的高端白领公寓品牌，公司于2015年1月在北京成立，正式进入O2O租房市场，目前在北京、深圳开设分公司。北京时间2020年1月17日晚间，长租公寓运营商蛋壳公寓，成为2020年登陆纽交所的第一只中概股。

长租公寓的商业模式为，平台向房东承租房屋并按月向其支付租金，进行统一装修后租给租客，以赚取差价、服务费，并通过租金贷获利。

市场上关于长租公寓的争议一直不断。2018年8月，时任我爱我家副总裁的胡景晖就曾指出，以自如、蛋壳为代表的被资本推动的长租公寓运营商，用高出市场20%到40%的价格收购房源，导致租房成本直接上升，如果运营商继续高价收房、重装修，继续违规N+1出租，会出现“比P2P爆仓厉害得多”的后果。

“长租公寓一旦爆仓，资金链断裂，业主收不到房租，就会驱赶承租人，就会有几百万甚至上千万的承租人被驱赶，露宿街头，多可怕。”

不幸的是，一切正如胡景晖所言。

今年10月就有传言称，蛋壳公寓的公司财务跑路、公司破产倒闭，蛋壳随后回应，系部分合作方与蛋壳公寓存在商业纠纷而散布的谣言，目前蛋壳公寓经营活动一切正常。

但一个月后，行业冬天如期而至。

11月25日，深圳市物业管理行业协会网站发布消息称，深圳市住建局下发了《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》。通知要求，物业服务企业不得通过停水、停电、停气等方式驱赶已与蛋壳公寓签订租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户。

金融依赖终成瘾

蛋壳公寓的运营模式并不只是简单的低价收房，高价转租，而是利用了“租金贷”金融产品。

蛋壳公寓引入第三方金融机构微众银行与租客签署“租金贷”合同，因此不少蛋壳公寓租户表示，他们面临着房屋被房东收回却仍需偿还房租贷款的窘境。

在“租金贷”模式下，长租公寓一方让没有钱但是有固定收入的租客办理个人消费贷款。

长租公寓通过房屋租赁合同，让房客以贷款获取资金，然后一次性预付一年等期限房租及押金，长租公寓再向房东月付或者季付租金。这样，长租公寓就有了一个租金的时间差。一套房子，长租公寓一方，向房东支付是季度甚至月付，而收取租金是一年收取。租客一方，每个月支付的不是房租，而是租金贷款。

长租公寓一方面，因为有租金的时间差，它是可以跑路的，只要一跑路，租客一年的租金，与房东一个月甚至一个季度的租金，就被长租公寓卷跑了。

11月19日，微众银行发布公告回应了蛋壳公寓“租金贷”相关问题。公告显示，如果租客的合法权益受到侵害（如强制清退、断水、断电等情况），建议租客通过法律途径维权。微众银行将就贷款事宜做出适当安排，保证至少在2021年3月31日前，租客的征信将不受影响。

但这毕竟是权宜之计，金融杠杆深度参与的新商业模式才是真正值得反思的问题。

一位金融从业人士表示，无论从还款来源还是风险离散度来看，租金贷都堪称优质的消费信贷场景，其屡次成为长租公寓崩盘后的遗留问题，根本原因还在于一些租金贷产品早已由消费信贷产品异化成了融资工具。

事实上，自2018年，长租行业现金流危机开始浮出水面，平安银行、招商银行等大行已陆续对租金贷按下暂停键，但仍有多家金融机构涉足其中。此次蛋壳风波也将主要合作方微众银行卷入其中。