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第25版            中国国资报道
 

2018年1月2日 星期    返回版面目录

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房企频现股权转让 腾挪资金谋变

来源:中国企业报  作者:本报记者 楚贵峰

2017年年底,多家房企辗转腾挪、股权转让的背后,到底发生了什么?

来自克而瑞的数据显示,在11家涉及资产出售的房企中,出售项目合计15个,资产总金额达560亿元。其中包括华侨城、中国金茂、招商蛇口、中航、中铁、中海等央企、国企。

从房企角度来看,出售资产“有利于优化财务结构,从而为潜在的新投资腾挪资金”。

亿翰智库研究总监张化东也表示,房企之所以出售项目,是出于调整资产结构的目的。“房企在开发过程中,需要不断调整布局,让高效率的资产进来,把低效率的资产调整出去。”

“在当前的房地产市场形势下,随着市场成交降温,回款周期加大,加大了房企的投资压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,许多房企积极回笼资金,调整经营策略,意图在2018年做出改变。

盘活房企存量资产

华侨城近期出售项目较为密集,共有3笔资产挂牌转让。其中,以56.8亿元转让北京侨禧项目51%股权,以13.95亿元转让重庆华侨城置地项目51%股权,以5.04亿元出售深圳南山的11栋别墅。

对于转让北京侨禧剩余51%的股权,华侨城方面表示,公司将更加聚焦于旅游产业,通过并购整合加快旅游业务发展,借助轻资产运营方式加快向其他业务扩张。在地产业务方面,通过强强合作、战略联盟,进一步加快项目周转速度。同时,承接城镇化业务中的“短平快”项目。

而对于出售重庆华侨城置地项目51%股权一事,华侨城董事会认为,出售事项是实现可观收益的一个良机,有利于公司的财务结构。“出售事项可为营运及日后可能出现之潜在新投资机遇腾出资金。”

“对于负债率,央企、国企有一定的要求,因此降低负债率的欲望强一些。”在张化东看来,房企都需要做大规模,所以会调整持有资产的结构而变现,之后会选择再投资。

2017年12月28日,中国金茂发布公告称,其以59.98亿元出售上海星外滩50%的股权。

“此次出售的只是金茂在当地的一栋建筑。”据一位接近金茂的人士介绍,上海星外滩主要从事上海星港国际中心项目的开发及经营。

中国金茂董事会认为,“在目前市场情况下是以合理价格实现商业、写字楼物业及地下停车位整体销售的良机。”而出售事项所带来的现金流,将有助于公司整体财务状况及营运资金优化,进而寻找新的投资机会。

严跃进表示,房企近期抛售项目抑或与业绩冲量有关。“整体来看,如果某个项目盈利不佳,自然会被抛售。但此举的积极意义在于,有助于盘活房企的存量资产。”他认为,时下很多企业通过并购获取项目,从而避免招拍挂时拿地价格过高。

楼市下半场投资美好生活

房企抛售资产,既与项目亏损及负债较高有关,也与地产行业的发展趋势有关。

数据显示,截至2017年10月底,华侨城转让的北京侨禧项目,资产为95.56亿元,负债为98.32亿元;首创股份出售100%股权的四川首创远大公司,2017年前三季度净利润亏损6560万元。

时下,如果把房企抛售资产与地产行业“大鱼吃小鱼”情形放在一起来看,或许会有新的发现。

严跃进认为,2017年中国房地产市场可概括为“似暖实冷”。“虽然部分指标如房屋销售同比增长,但其实从2017年二季度开始,楼市调控效应已经显现,许多需求明显受到抑制,价格方面的涨幅也已收窄。这一切都可从严管需求端的政策效应中得到解释。”

从行业现状来看,张化东表示,在当前的市场形势下,随着融资收紧以及年底的季节性节点,银行收紧信贷,因此,房企的资产安全、现金为王显得尤为重要。“预计2018年,房地产行业的融资情况会比现在好一些,但总体上仍将偏紧。”

在孙宏斌看来,房地产行业不大可能出现暴涨,但往下走的可能性也不太大,而是会在一个很窄的通道里波动。在房地产上半场,房企应坚持快周转,做好产品,加大并购力度。“在下半场,应投资消费升级、投资美好生活。一是投资文化、娱乐、旅游、休闲、体育等,二是投资教育、健康、养老,三是投资智慧社区、智能家居。”

对于供给侧结构性改革对地产行业的影响,严跃进表示,从政策导向看,房企需要积极调整,进行产品结构转变。

对于2018年的房地产市场走势,严跃进“预计市场会降温,但这个降温的概念不等同于‘跌’,可能部分指标增幅收窄一点,包括市场成交和价格等”。他认为,2018年的楼市特征将体现为“前冷后热”,上半年继续降温,下半年呈现复苏态势。

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