房企集中抛售资产 有何信号？

近日，一些房企开始抛售房地产资产，包括华侨城、中航地产、中国金茂、招商蛇口、中铁地产、中海地产、首创置业等，出售标的总金额约560亿元。

前有地产老超人李嘉诚在持续抛售内地物业和在港资产，又逢房地产行业步入深度调整周期，市场各方对房企集中抛售房地产资产的动作十分关注。

以抛售动作最密集的央企华侨城为例。2017年11月挂牌转让三笔资产，分别是深圳南山区华侨城花园11栋别墅、重庆公司51%股权、北京丰台地王项目51%股权。这些被转让的项目，或是属于长期闲置的项目，或是占压大量资金短期看不到回报的项目，或是因为有特定的处置原因。

再来看中国金茂，挂牌转让100%股权的丽江紫荆旅游发展有限公司，仅是总资产为855.88万元的金茂旗下的一家小公司。另一项以59.98亿元挂牌转让50%股权的上海星港国际中心综合体项目，系2012年12月中国金茂联合上港集团以56.8亿元拿下的虹口区55号地块所打造，双方各占50%权益，是当时全国总价地王。如今，中国金茂以59.98亿元出售其50%股权，意味着时隔5年，金茂做了笔稳赚的买卖，并非“割肉”。

此外，从市场动态信息看，上述央企在抛售资产的同时，也在积极地新增土地准备。据CREIS中指数据，2017年1—11月，中国金茂在一二级市场拿地耗资127亿，排位全国第11，招商蛇口以630亿排名全国第9。

无论是华侨城转让重庆公司51%股权，还是中国金茂出售上海星港50%股权，都可以看出房企有融资或变现的需求。房企普遍“钱荒”，资金压力确实大。

于华侨城而言，重庆公司51%股权的买家是地产基金，地产基金少有运营能力，这意味着最后操盘运营的还是华侨城。于中国金茂而言，选择此时出售上海星港50%股权，也可能有商业项目占压资金量大、投资回报周期长的原因。

2017年11月21日，央行、住建部、国土部三部委召开座谈会，再次重申加强金融管理，防止资金违规流向房地产。这意味着，在金融监管持续趋严的背景下，房企2018年融资将更加艰难，融资成本将继续上扬。

与此同时，楼市调控也没有放松的迹象，个人住房按揭贷款利率也是收紧走高的态势。虽然2017年不少房企提前完成了全年销售任务，但是2018年业内预期普遍悲观，面临着销售回款的难度。

另外，2018年房企还将迎来债务到期高峰。目前获得穆迪评级的52家房企中，39家房企面临债券到期或达到可回售期限，金额达392亿美元。

融资难+销售难+债务集中到期，所有房企2018年都难言乐观，包括地产央企、国企。即便是有着丰富土地资源储备和可入市项目较多的品牌房企TOP10，也得考虑接下来该怎么进行发展模式转型升级的问题。

随着地产与金融的融合加深，“真股权投资”出现空间。

与此同时，不难看出一个明显的信号，就是即便是大型的地产央企国企，也开始接受股权融资。

过往大型房企并不愿意以股权的方式让金融机构进入，来分享项目的增值，基本都是固定收益的债权，或者是名股实债。

但是，当前在债权融资额度收紧及成本递增的情况下，房企股权融资的需求也在慢慢增多，其中不乏大型房企身影。房企与金融机构开展真股权合作，可以扩展资金来源，还可以共担风险。并且金融机构以直接融资、股权投资的方式参与房地产行业的发展，也是监管层鼓励的方向，只不过并不是单纯快周转的住宅开发项目，而是与城镇化发展相契合的产城融合类项目。

总而言之，近段时间房企密集抛售房地产资产的行为不宜被过度解读，并非是集体看空房地产行业的信号。但房企融资压力确实明显，这同时将催生大型房企积极寻求开发模式的转型升级，与金融资本深度融合，挖掘城镇化进程中的发展机会。

（作者系智信资产管理研究院地产金融研究员）