“小镇计划”中的房企转型： 由开发建设到产业运营

在特色小镇建设如火如荼之际，国内房企也在争相打造中国的“小镇计划”，以求顺利转型升级、寻找新的利益增长点。专家表示，房企需要在产业导入、留住人才以及长期运营能力方面多下功夫，才能让特色小镇前景更乐观。

房企争相打造

特色小镇

2017年，各大房企开始重点跟进商业地产，特色小镇成为追捧对象。据记者了解，四川金杯集团、碧桂园、华侨城、绿城等一批房企正在打造中国的“小镇计划”，寻找新的利益增长点。

四川金杯集团总裁周进接受《中国企业报》记者采访时表示，四川金杯集团是较早从事大康养产业开发与建设的企业之一，现在有两个产业模式，一是远郊的“大康养旅游度假区”，二是城市近郊的“智慧生命小镇”。

中国产业集聚研究专家、《老杨会客厅》创始人杨建国告诉记者，2017年以来，房企进军特色小镇已成主流趋势，多家房企明确提出要进军特色小镇领域，而有不少企业已经先行一步落地了不少项目。

“虽然呈现出了一波投资特色小镇的高潮，但不同房企之间，布局的重点和方向各不相同。”杨建国分析，以碧桂园为代表的科技小镇模式，通过坚持产业先行和产城融合，以“1+N”的发展模式，即1个重资产平台加N个轻资产平台，共同形成大生态。而碧桂园自身持有重资产，可以做到为凤筑巢，陪伴创新型企业成长。

以绿城为代表的农业小镇模式也备受关注。杨建国介绍，这类小镇大都布局在一线城市和核心二线城市周边，以盘活农业用地，整合农业、健康、教育、颐养、园区服务资源为目标，打造“农业+文旅+养老+居住”复合小镇。

杨建国表示，华夏幸福的产业小镇模式也颇具特色。根据华夏幸福最近公布的计划，其将在未来三年在环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域等大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇。华夏幸福特色小镇分布在城市半径50公里以内，填补市中心到产业新城之间土地利用的空白。

“此外，还有华侨城的文旅小镇模式。根据规划，华侨城将通过PPP模式推出‘100个美丽乡村’计划，构建100座具有中国传统民俗文化特色的小镇。”杨建国补充道。

小镇成房企

转型升级平台

对于房企进军小镇热潮，业内人士议论纷纷。国内房企为什么争相布局特色小镇建设？他们的这些动作是主动谋求转型升级，还是有“圈地”嫌疑？

对此，中国城市发展研究院投资部主任刘澄对《中国企业报》记者表示，特色小镇是传统房企转型的重要途径之一。特色小镇不同于“郊区大盘”，更强调产城融合而非“睡城”。对于开发商来说，以投资培育产业换取相对成本较低的土地，是下一步土地储备的重要来源。而地方政府也积极抓住这一契机，补足产业缺失，促进地方产业升级。应该说，特色小镇的合作模式可以引导地方政府和开发商达到双赢。

对此，周进坦言，对于开发商来说，要主动转型为平台运营商，或者康养旅游产业的投资商和运营商。要从单一的思维变成复合型的思维，运营模式也要转变为兼具近中远期特色的复合型模式。

杨建国表示，首先从宏观背景来看，我国产业发展进入了“大协同时代”，一二三产之间的界限被打破，产业与服务、运营之间的界限被打通，这需要一批引领产业协同发展的企业和项目，而众多房企布局特色小镇等项目，正是依托自身优势基础，顺应了产业协同发展的趋势。

杨建国进一步指出，其次，特色小镇是房企转型的捷径。一方面，房企拥有大资本、大规模，可为科技产业服务，解决科技产业所面临的成本高、空间挤、环境差问题，提供产业人口住得起的房子，留住产业人口；另一方面，房企做产业地产最大的短板就在于产业能力缺乏，没有自己的产业资源库和运营经验，而通过联合外部产业资源进行合作，在已经有产业基础的小镇做拓展开发，降低了产业小镇的开发难度。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受记者采访时表示，房企进军特色小镇，实际上有些的确是关注于产业转型，例如碧桂园在广东省惠州市布局科技小镇，那么这样一个特色小镇，就成为碧桂园由单一房产业向科技产业转型升级的平台。当然也有一些房企不排除有“圈地”嫌疑，因为有些地方政府为了发展特色小镇，会给予一些支持性用地，而且政府有导入产业需求，一些房企就可凭借这类优势与之合作。另外，国家发改委全面推进相关特色小镇建设，会给予相关企业很大支持，所以企业肯定也是想抓住这一波支持政策。

做好内功 前景乐观

那么，这些由房企主导建设的特色小镇未来发展前景如何？

严跃进预计，从发展前景来讲，一些大城市周边的特色小镇具有一定优势，因为它们能够获得比较好的城市外延辐射，包括人流和特色小镇所需要的专业人才等。而比较偏远的、尤其是单一以旅游资源作为招牌的特色小镇吸引力并不大。

杨建国直言，决定特色小镇的未来主要从三个方面来看：首先要看产业。是否有强势的产业导入，决定了后期的开发模式和盈利模式。其次，留住人也同样重要。这就需要吸引特色产业工人，需要有教育、医疗等配套，需要有良好的生活服务等等。最后，还要看项目投资方是否具备长期运营能力。特色小镇的门槛较高，需要有一套好的商业模式，需要有一套精准成熟的运营模式。做好这三项，房企构建的特色小镇前景就会很乐观。

“特色小镇的区位是开发商衡量项目可行性的重要因素，该区位带来的人口、旅游、交通等几项硬性指标，决定了项目投资价值和发展空间。”刘澄坦言。

谈及未来，周进也是信心满满。他对记者说：“经过不断探索，我们认为康养旅游特色小镇今后大有可为。而康养产业和特色小镇的建设完全可以做到因地制宜，充分利用本地的自然禀赋，同时广泛地嫁接资源。这样不一定依靠工业化来推动当地发展，而是利用现代服务业来带动消费，进而推动城镇化建设，这是未来方向，将会大有可为。”