养老产业解决盈利模式后 将开启巨大产业之门

目前，中国的养老产业处于摸索期，养老产业巨大的发展空间和极不成熟的养老现状形成了强烈的对比。行业内更愿意透过美国、日本等发达国家的经验，结合我国现阶段的养老产业的现状，实现进一步的调整与发展。对此，《中国企业报》记者专访了高力国际企业策略咨询部总监吴宁。

《中国企业报》：房地产行业进入下行周期后，众多企业将目光转向“养老产业”，你是否看好房地产企业开拓“养老产业”这一新领域？

吴宁：随着中国进入老龄化社会，养老产业存在巨大的机遇。而作为产业载体的土地，可以实现通过发展产业，把产业增益回导附加到土地上，实现产业和土地的融合，通过产业附加值形成进一步的土地溢价和收益。我个人对养老产业非常乐观。高力国际认为2025年，中国养老市场可达5万亿元规模，其中，持续照护养老社区(CCRC)市场规模也将突破万亿元规模。静态的说，养老地产确实有很多困难，从产品设计到盈利模式都在摸索阶段。动态的讲，机会大于挑战。在中国老龄化浪潮中，解决盈利模式后，养老地产完全可以像其他具备长期稳定收益的产业地产一样，作为载体，引入金融思维，开启一扇巨大产业之门。

《中国企业报》：养老的类型众多，居家养老、以房养老、机构养老等等，你觉得房企更适合在哪一具体方向发力？

吴宁：我国当前养老需求中，大部分老年人还是以居家养老和社区养老为主，这或许当前养老地产市场中供需相对不平衡的一个重要原因。当前养老市场尚未形成完整的市场格局，从未来发展来看，低龄老人对于候鸟养老、分时度假的需求很旺盛，随着养老项目落位实施及布局的完成，候鸟式养老也将成为养老市场发展的方向之一。无论是未来发力哪个方向，我觉得房企应该在产品设计、服务和运营上持续发力，这才可以形成持续竞争力。

《中国企业报》：在您看来，为什么大部分房企在养老领域处于持平甚至亏损的状态？房企离基本盈利还有多远的距离？

吴宁：首先，各地在土地供应、资金补助、税收减免、配套机制等使得政策落地困难。这些市场壁垒也使得养老地产面临盈利模式创新的瓶颈。

高力国际曾对近40家国内领先的养老地产开发商的全国近150个优质项目的调研。 整体市场来看，空置率普遍较高，分别在35%—45%之间。养老产业并非真正能从现金流上赚钱的行业，需要有耐心的培育期。一般养老院入住率要达到75%—85%才能盈亏平衡。

中国的整个养老产业还处于早期阶段，从消费市场来说，中国养老市场还未培养成熟的消费观念，多数人还没有对养老产业形成有效的认知，由此很大一部分消费潜力还并未传导到养老市场。从供给的角度，当前运营商和养老地产开发商，针对中国都还在摸索阶段。因此，在一定程度上，在对中国养老产业消费习惯的判断以及养老地产的开发运营模式上，很多项目并未能有很好地把控，这也是一些项目出现入住率不高和后续服务无法实施等情况出现的原因之一。我们更倾向于认为是早期市场阶段的规律，即很多产业的发展都会经历这样的生命周期阶段，在早期兴起阶段的摸索和试错中逐渐成长发展起来的。

《中国企业报》：日本、美国在养老产业方面已有一定发展成果，就盈利模式而言，我们国家更适合借鉴哪一种模式？

吴宁：日本和美国在养老产业发展上都有很明显的本土标签，都与自身的政治、经济、社会、文化紧密结构形成特有的商业模式。比如美国养老有特有的养老保障制度，通过政府、企业和个人形成有力保障。日本在养老介护和适老产品设计方面非常发达，产业链特别是智慧养老技术非常成熟，养老产业已经进入精细化的成熟发展阶段。

海外养老产业发展，对中国在产品设计、开发运营结合模式、运营理念，综合商业模式等方面都有一定的借鉴效用。但中国养老产业链整体技术创新还不足以支持像美国和日本融合性的产业发展模式。中国特色的需求结构也让借鉴海外盈利模式困难重重，由此，中国更需要是转变思维方式，创新符合自身市场特征的盈利模式。