信贷私募双收紧 房企承压急“找钱”

近期国内银行在执行层面收紧个人购房按揭贷款和房企的开发贷，私募融资渠道也有所收紧，使得不少房企承压严重。《中国企业报》记者在调查中了解到，国内房企尤其是开发型房企融资困难，面临较大资金压力。专家指出，融资政策收紧是大趋势，未来房企应积极拓宽融资渠道，降低资金压力。

房贷收紧将成趋势

在央行要求控制一季度新增住房贷款总量和增速的背景下，银行在执行层面收紧个人购房按揭贷款和房企的开发贷。北京、广州、青岛等地近期相应减少了个人首套住房按揭贷款利率的折扣力度。业内人士指出，对很多房企而言，2017年融资或将成为其首要难题。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，北京此次收紧信贷政策，主要有两方面的影响。首先，是积极配合房地产市场的调控，从信贷源头积极进行管控，这样整个房地产市场的价格有望趋于平稳。其次，是防范信贷市场的割裂问题出现，比如说信贷资金偏紧、违规放贷等现象。

严跃进分析，个人按揭贷款收紧主要体现在二套住房上，对于首套住房来说，依然是一种很正常合理的住房需求，关键是要做好资格审核。而开发贷方面主要通过土地市场的交易来得到侧面的体现。对于房企来说，近期开始“卖乖”，不会激进拿地王，否则就会有“枪打出头鸟”的现象出现。从政策层面看，收紧是大趋势，这一点是基本上不会变的。

“从近期各地出台的房贷政策来看，2017年个人购房按揭贷款和房企的开发贷整体收紧，应该是一个大概率事件。这也与此前的民间投资断崖式下滑、资金不断‘脱实入虚’有关，说明监管层正在努力促使资金‘脱虚入实’。”一家大型房企高管表示。

“目前我们总行对房贷增量的控制还是非常严格的。”某国有银行内部人士表示，有的银行要求新增房贷量不能超过上个月。

对此，北京城建三集团执行总裁徐天薇对记者表示，房地产行业尤其是开发型企业，目前向银行贷款非常困难，因为各银行本身贷款额度就不够，而且开发型企业出的问题也较多，所以银行对这类企业放款尤为谨慎。所以，国内现在很多房地产开发企业都是通过信托、发债等来融资，成本较高；另外，现在开发型企业拿地成本也较高，进一步推高了整体成本。

部分房企

寻求境外融资

正所谓“屋漏偏逢连夜雨”，在业内普遍预计房贷将在未来进一步趋紧时，私募方面又传来对房企融资不利的消息。

中国证券投资基金业协会2月13日晚间发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，规定对投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的私募资产管理计划，暂不予备案。

业内人士指出，这意味着房企又一融资渠道收紧。未来随着资金价格的上行，房企压力将明显增加，叠加热点城市的楼市调控，部分房企或会促销甚至降价。

那么，在银行及私募方面融资渠道一并收紧的情况下，企业应采取哪些措施拓宽融资渠道实现自救？

严跃进表示，销售回款、银行信贷和发债依然是国内房企三类主流的融资渠道。除此之外，相关企业要拓宽融资渠道，比如积极转让股权进而获取资金，甚至可以采取商业模式优化、类似债转股等手段来降低资金方面的压力。

光大证券分析师陈浩武指出，国内融资成本提升，融资渠道缩窄，一些房企已经开始发行美元债，以寻求境外融资支持。据记者了解，首创、首开、万科、融信、碧桂园、龙光地产、中国奥园、合景泰富、旭辉控股等均发行了美元债。

不过，严跃进指出，对于房地产企业而言，海外融资可能仅仅是权宜之计。预计当美国加息的“靴子”落地之时，海外融资的规模也将缩减。近期尤其是今年1月以来，房企美元融资规模加大，也有“赶末班车”的意味。