房地产投资价值将显著下降

2017年，美元可能进一步回流、本币贬值、金融动荡的严酷局面，摆在所有发展中国家面前。中美两国围绕南海、贸易平衡等问题的争论，可能趋于激烈。党的十九大将于2017年下半年召开，宏观经济政策开始从以调结构为主转向以稳增长为主。在这样的复杂背景下，社会各界对于2017年房价走势颇为关注和焦虑。笔者认为，2017年中国房价走势总体趋于稳定的概率很高，但投资价值显著下降。

首先，房地产业在我国社会经济中仍具有重要地位和较大的发展空间。

现在有各种观点认为房地产业在国民经济中的重要性已经有所下降，定位有所改变。但是，房地产业与经济增长、银行贷款风险、地方财政收入、人民币汇率、就业保障、相关行业增长等仍然密切相关。

另外，从房地产业增加值占国民经济的比重看，对比欧美国家，我们仍然处于较低水平。截至2015年，我国房地产业增加值占国民经济的比重为6.1%，而美国为13.1%。未来，在租赁、装修、评估、保险等服务型活动方面，在为持续增加的城镇新居民提供居住空间等方面，还有宽广的拓展领域。

其次，房地产市场参与方以及相关方的利益、意志和力量的博弈影响着2017年房价走势。

房地产业的重要性决定了这个市场必然继续受到所有参与方、相关方的高度重视。

政府、房地产企业、已购房的社会公众、房地产相关行业（建筑业、建材业、银行业等）的利益均在于房地产市场健康稳定发展。制造业（实体经济）希望房地产业的资源虹吸效应减弱。未购房的社会公众，希望房价短期下跌。世界经济中的中国竞争者中，有的希望中国房地产业健康发展，有的或持相反态度。

中国政府有保持社会经济稳定发展的坚强意志，具有调动社会各类资源的强大能力。社会公众具有维护、增加自身财富的强大意志。制造业（实体经济）在高层决策者中间具有重要影响。外国竞争者，以欧美国家为代表，由于其在世界市场规则、世界货币市场的垄断性地位，能量巨大，但是又因其与中国市场已经形成长期、复杂的联系，他们也担心中国市场的大幅动荡导致其资本集团的损失，因此其意志是动摇的。

第三，希望房价稳定或小幅上升的政策力量和要求房价下降的国际市场力量决定了2017年房价走势以“稳”为主要特征。

2017年房价走势的决定性因素，主要是两种力量:一种是要求房价稳定或小幅上升的国内政策力量；一种是要求房价下降的国际市场力量。未来这两种力量孰强孰弱，谁逐渐趋于强大，谁逐渐趋于减弱，必将根本性地决定2017年房价走势。

中国政府可能采取的房地产市场治理政策，一定是以稳定为导向，防止大涨大跌。只有采取这样的政策导向，才能为转型升级赢得相对稳定的社会经济环境和必要的缓冲时间。为达此目的，政府可灵活采取税收、贷款、利率、限购等组合拳。

同时，2017年美元指数很可能继续上升，全球金融市场趋于动荡的总趋势很难改变；西方国家、发展中国家都在重视工业化，并开始新一轮基建周期。因此，从国际市场上看，一方面是美元升值导致本币贬值，另一方面是矿石、钢铁、水泥等大宗商品和建材价格可能继续上行。这两方面的形势，都要求发展中国家提高实际利率，来保护本国汇率和抑制通胀。而利率迅速上升，必然导致资产价格下降。

综合来看，以美、日、欧等为代表的发达国家经济体和以中、印、俄、巴西等为代表的新兴经济体，在政治经济实力的对比上，已经进入了相持阶段。这决定了全球总体的军事、政治、经济形势一方面存在很多不确定性，但同时很可能仍然相对稳定，动而少乱。对全球市场真正能产生重大影响的事件出现的概率较低。

因此，我国2017年的房价走势总体是可控的，不会像日本在被迫签订广场协议后几年内、东南亚在1997年、欧美在2008年那样出现大幅下挫的局面。另外，我国房价也很难再现2015年末到2016年那样的大涨。

但是，在资源继续增加的主要大城市，在经济发展较快、转型升级比较成功的科技型、产业型新兴城市，房价有可能继续较快上涨。

由于房地产市场管制政策趋于严厉，就全国而言，在未来三五年内，房价上涨速度很可能下降，很可能低至每年10%以下，而由于很多投资者和房地产企业每年的实际资金成本接近或高于10%，因此，未来房地产的投资价值将显著下降，很多资金链紧张的投资者或房地产企业，可能面临不得不通过低价抛售来解决自身困难的窘境。