房价高企，如何重振实体经济？

高连奎：一二线城市房地产应补库存

《中国企业报》：当前房价高企，很多人戏谑“炒房兴邦，实业误国”，这从某种程度上反映了高房价对实体经济的挤出效应，你认为为什么会出现这种现象？有专家认为，当前房价飙升、出现泡沫的基本原因在于杠杆率过高，即信贷膨胀、货币超发，你是否认同这一观点？

高连奎：原因在于货币政策的不合理。现在实体经济不景气是因为银行利率太高、企业融资成本太高。而这就会导致目前经济界的一个特点，就是金融业很发达，随之而来的是投资非常发达，无论是股权投资，还是其他跟金融相关的投资都比较广。房地产在中国其实也是金融领域，如果中国的货币政策不调整的话，很难从根本上改变。

另外，我不认同货币超发的观点。中国现在的情况是通货紧缩，目前工业品的出厂速度连续几年都在下跌。现在央行的存款准备金率比较高，货币严重缺乏，使得市场上出现“资产荒”现象，所有企业都没钱，因此金融也才这么发达。如果市场上流通的货币很多，那么做金融业务的机构和人就不会这么多了，很多金融机构、影子银行都会倒闭。正是因为流通的货币少，才有这么多人进入到金融业，才有这么多各式各样的融资方式。

《中国企业报》：国庆期间很多省市出台了“限购限贷”政策，但相关数据显示，房价以及签约量仍然处于波动期，有增有减，你怎样解释这种现象？

高连奎：现在房地产市场总体上是库存枯竭的状态，大城市和省会城市都面临这个问题。以北京为例，四环以内基本上没有新房，四环以外偶尔有新房，也就是库存枯竭，供需不平衡导致现在的房价暴涨，它是一种正常的市场反应，跟炒作没有关系。

《中国企业报》：国家层面希望通过“限购限贷”达到稳住一二线城市房价，同时推动三四线城市去库存的目的，你觉得照目前的形势来看，这一目标能否达成？

高连奎：目前中国的房地产市场根本没有库存，一二线城市库存枯竭，而三四线城市是不计入统计数据的，国家只统计70个大中城市，所以三四线城市的库存量根本不反映在国家的统计指标中。计入国家统计数据的一线城市、省会城市以及一些地级市都是库存很少或库存枯竭，不存在库存过度的情况。

政府希望通过“限购限贷”来稳住一二线城市房价的做法是不明智的，反而可能会出现“越限越涨”的情况。目前的情况是政府给开发商限贷，那么房地产开发商开发的越少，房子就越少，房地产市场就越供不应求，价格就涨得越多。

要解决这一问题，就需要增加对于开发商的贷款，鼓励他们拿地建设新房。现在，一二线城市的房地产应该是补库存而非去库存。经济发展非常明显的一个标志即住房的改善，房地产也是实体经济的一种，它不是虚拟经济，而是所有实体经济的上游行业，从机械到建材、钢筋、水泥，再到家电、装修，甚至到汽车，几乎绝大多数的行业都是围绕着房地产展开的。如果房地产发展得不好，其他行业都会受到压制而发展不起来。搞房地产和高房价是两码事，只有开发出更多的新房，房价才会降低。

钟伟：实体经济发展要靠企业创新能力

《中国企业报》：2016年上市公司半年报显示，上半年金融业（银行/证券等）利润总额占所有上市公司总利润的57.2%。而与之相对应的是实体经济萧条，你怎么看这种现象？

钟伟：金融机构和实体经济并不是一个对立的关系。我们要考虑的是实体经济本身经营现状与财务现状之间的关系。实体经济的投资回报率只有5.6%或5.7%，尤其在工业方面，每百元成本支出中的财务成本在下降，主营业务的税后净利润率等都是有所改善的。所以今年实体经济在逐步改善，而金融机构的利润增长可能是过去15年来最慢的，其盈利能力在持续下降。

总体上来说，不能说金融机构的盈利导致了实体经济困难，把这两者对立起来本身就是以邻为壑的思维。

《中国企业报》：据央行公布的数据，今年7月新增人民币贷款4636亿元，其中住户部门新增贷款占比近99%，与之形成鲜明对比的，则是企业新增信贷为负增长。你怎样解释这种现象？

钟伟：这很正常，企业要能挣钱才有贷款的意愿，如果企业盈利不够多，它为什么要贷款。现在又提企业要去杠杆，去杠杆本身就意味着企业少贷款多用自己的钱，如果企业要持续地去杠杆，那企业应该主要依靠自身积累而非依靠银行贷款。所以企业的信贷下降是很自然的事情。

另一方面，要看企业的存款是否在增长。如果今年前三个季度企业在商业银行的存款是在增长的，企业从商业银行的贷款意愿是下降的，也就表明企业的流动性在改善，资金供求状况在改善，但是企业对于后续的新增投资意愿在下降。

关于住户部门的贷款主要就是房贷，另外就是消费类贷款。银行住户部门的贷款大概为16万亿元，这在商业银行的信贷余额约占12%—13%，加上广义上的房地产企业贷款占商业银行贷款余额的20%—25%，而西方国家银行的这个占比大概在50%左右。虽然中国人借了16万亿的房贷，但是中国居民的储蓄有60万亿，并且现在中国居民处于高储蓄率阶段，所以从中国居民的储蓄率、储蓄余额来看，支撑16万亿的房贷是没有什么问题的。

另外，商业银行的个人房贷违约情况其实不严重，比借给企业要安全。所以总体上来讲，住户部门的贷款多一些，企业的贷款少一些，用一个月的数据是没有道理的，如果用5—6年的数据可能会靠谱一些。

《中国企业报》：在当前经济下行压力下，银行为振兴实体经济应该采取哪些措施？

钟伟：银行应该降低贷款利率。但是贷款利率的下行并不取决于商业银行，它取决于多种因素。

第一，企业借的钱会不会还，取决于信贷价格。比如，我们经常讲银行借钱太贵了，这是受企业盈利能力和企业违约风险所影响的。如果企业盈利能力弱，违约风险大，贷款的价格不会低。目前来看，影响资金价格的最大因素就是违约风险太大了，企业经常不还钱。

第二，要看无风险利率，也就是商业银行的资金成本。现在央行不想降低存款准备金率和存贷款的基准利率，所以无风险利率以十年期国债为例大概是3%左右，这个利率水平是很高的，在美国只有1.7%或1.8%。因此银行拿来的钱至少是3%，借出去要5%或6%，这样企业还款的意愿很低、风险很大。

对于金融机构怎么服务实体经济，大多数人的看法是提供更廉价的信贷，但实际不是这样的。实体经济能不能发展起来根本因素不取决于金融机构，而取决于企业自身的转型和创新能力。银行只是一个兜底作用，而不是激励因素。所以，金融机构脱虚入实服务于实体经济更主要的是取决于实体经济自身，而不取决于金融体系。