房企海外投资初期成本偏高 距成熟期仍较远

自2012年以来，海外投资的热潮兴起，房地产企业频频“出海”，海外投资者逐年增加。事实上，国内的房地产从“黄金十年”走到现如今的“白银时代”，这使得相当数量的房企和投资者将目光瞄准海外。但是，海外投资目前是怎样的发展态势？房企是否陷入困局？海外投资未来何去何从？对此，《中国企业报》专访了复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民和易居研究院智库中心研究总监严跃进。

《中国企业报》：近两年，房企频频“出海”，最近势头愈加猛烈，您觉得造成这种现象是什么原因？

蔡为民：国内的房地产从“黄金时代”到“白银时代”，很多开发商面临经营压力。这压力主要来源于土地成本、人力成本、融资成本的上升以及通货膨胀。从2014年人民币开始走贬,我们可以看到大量的资金外流，这不完全是房地产的资金。表面上看，大量的房企包括个人把大量资金向外转移，相当部分的房地产企业是在真的开发项目，但是也必然有部分企业将资金转移到海外，避免汇率变动而带来损失。

严跃进：输出产能是一个非常重要的出发点，很多地产企业在国内市场的投资被认定为比较饱和，比如说重点城市基本上已经布局，传统开发模式创新的空间也不大，这个时候适当投资海外也是积极且有意义的。另外，企业成长也要求企业积极“出海”，通过海外投资促使房企的投资视野放开。从企业成长角度看，也需要经历这一步。

很多企业投资海外，其实也是希望在投资层面有一个较好的视野。国内土地市场过热，使得部分房企积极进入了海外土地市场，甚至是部分中型房企也开始进入海外土地市场。从这个角度看，规避国内拿地风险，尝试培育海外投资技巧，这都是此类房企投资策略转变的体现。

《中国企业报》：业内有一种声音，房企的海外投资项目大多数消费人群是中国人，您如何看这一现象？

蔡为民：这是必然的现象，大量的中国人到海外购房置业，会选择有代表性的品牌企业。因此，万科、万达 碧桂园等的品牌效应在国外将达到最大化，中国人对这些品牌的陌生感最低。另外，由于各种原因，很多中国房企在海外开发的项目当地人也不会去买。

严跃进：从消费群体看，针对海外的中国人进行置业项目开发和营销，成本不高，且能够形成社区的培育，即圈层效应。同时，从营销层面看，不用专门在海外市场寻找新的目标客户，部分营销端可以在国内市场实施，这样成本不高。

《中国企业报》：部分房企将海外投资视为利益增长点，但在拿地成本、管理等方面，房企在海外似乎并不占优势，房企怎样才能真正在海外项目上有所收获？

蔡为民：初期的成本高、运作有难度是非常正常的，房地产商需用时间、用心逐步的化解。房企负责人需认真了解，进入之前必须打通当地的人脉资源，了解当地的习惯，以及后续当地国家及城市是否接受你的项目。另外，地段也是重要的考量因素，中国赴海外的投资者以及项目要选择当地老百姓都能接受的地段。

严跃进：从目前房企的投资情况来看，实际上可以积极借鉴一些成功的案例或样本，类似绿地等企业的“出海”战略都比较积极，这些都是后续跟进海外投资的企业可以参考的。另外，在海外项目投资方面，建议积极培育一些海外投资的中介或咨询类企业，这在我国还是比较偏弱的。大体上说，积极学习外国拿地的模式和特点是非常关键的一步。

《中国企业报》：您如何看房企“出海”的机遇和风险？未来海外投资将是何种发展态势？

蔡为民：海外投资正在蓬勃的发展，但是距离真正的成熟期，至少还有8—10年的时间。房企基于当前的投资环境，发展趋于恶化，但是中国和国际的关系愈加紧密，所以影响中国经济的因素越来越多，不管是对于房企还是对于消费者，他们都在寻求一个途径避免财富缩水。海外投资有广阔的发展空间，全球化使得海外投资更加便利。但走完国内的黄金十年，到海外继续下一个黄金十年，这无异于痴人说梦。面对海外几百个陌生的国家，房企怎么做有效的布局很关键。国外项目的操作是比较难的、人力物力的投入也非常大，房企布局海外要非常慎重。

严跃进：外国市场对于跨境资本流入的管制措施松紧是需要重点关注的。如果收紧，那么风险会增加，这是值得关心的一个问题，这会引起此类投资潜在的收益减少。大体上说，海外投资也会追随部分市场需求的变化，比如说近期类似泰国等市场的旅游度假等需求上升，这会引起很多投资者到此类区域积极进行投资，房企的投资重心也会随之发生变化。