空港新城开发疑陷“地产围城”困境

虽然北京第二机场建设迟迟未破土，但周边打着配套产业的项目开发已暗流涌动。

有别于其他产业园区开发建设如火如荼，以空港物流、航空旅游等为主题开发的航空产业园建设却处在似建非建尴尬困境，寒意正浓的航空产业,令园区平台开发一度陷入停滞状态。

建园还是“造城”

早在几年前，位于北京天安门正南50公里的河北固安县，借助北京欲建第二机场契机，着力做足航空经济大文章。据了解，该县率先提出打造“三城”（固安新城、温泉新城和空港新城）的城市发展规划，目的旨在深化与首都经济圈规划、北京新机场规划和廊坊空港新区规划的对接，加快规划编制，加快基础设施建设，加大空港物流园项目引进力度，着力打造高端临空产业的示范园区。

固安县委主要负责人曾向媒体表示，凭借得天独厚的区位、交通、资源等优势，借助北京新机场建设、城南行动计划深入实施等一系列重大机遇，固安产业新城无疑将被赋予“空港”新城产业标签，成为京南最具发展空间和发展潜力的区域。

然而，“空港”在实际开发建设中，旗下物流产业园开发却悄然变为了地产开发乐土，从中会发现，起初规划所要发展的物流等产业，现已难觅踪影。相反，固安的楼盘掀起了一拨又一拨销售热潮，房价从2006年每平方米1000多元，涨到了现在万元时代，位于该县空港新城的“孔雀城”，每平方米房价就达到近万元，吸引了大批北京人在此购房。

日前，《中国企业报》记者在固安县空港新城走访时发现，当地大大小小在建楼盘林立，吸引了北京等周边大批购房者的光顾，楼市销售前景异常火暴。在空港新城，扎堆建设的地产楼盘林立四周，除了房地产，几乎看不到其他产业的存在。记者注意到，密布于此的楼群中，既有低密度住宅也有容积率偏高的多层板楼，而房价自然比周边高得多。

记者在采访中发现，国内有不少地方在新型城镇化建设中热衷于造“新城”，动辄规划数十平方公里的新区、新城。然而，由于缺乏合理规划，不少新城成为“空城”。

其中，山东莱芜雪野航空产业园(航空运动基地)或为典型一例。

“投入这么多年，到现在(航空运动基地)还没有直接效益。” 莱芜市航空节筹委会办公室有关负责人直陈。

此外，航空体育节并非是莱芜最初打造航空产业的全部，莱芜希望借此机会能够打造一座航空产业园。不过，此前雪野航空产业园众多公开协议项目，最终大都没有落地。

地产业“搭车”堪忧

值得注意的是，尽管航空产业尚未发展起来，但相关产业拉动已初步显现。

有资料显示，恒大地产、山东高速、山东烟草、莱钢等投资的旅游型项目也相继落户雪野旅游区。对此，有业内人士担忧称，与“冷清”的航空运动基地相比，在航空运动基地不远，各大地产公司围湖造房则显得十分热闹。由于公共交通等基础设施建设滞后，这些房子未来可能销售情况堪忧，这一点，从周边居民的指指点点中得到印证与认可。

由此不得不说的是，地产围城主导下的造城隐忧，开始在一些经济欠发达的县城显现。

另据报道称，早在2年前，已饱受城镇化诟病的山东某县出现楼市严重饱和，为解决这一难题，在当地政府主导下，公务员被摊派卖房的戏剧性一幕由此上演。该报道说，山东某政府针对公务员卖房的任务，春节前单位曾专门开会布置。按照规定，卖房任务并不针对某些指定楼盘，只要是县城内的新房项目皆可。

虽然这项任务仅以口头的形式通知，未见相关文件下发。但这场闹剧不仅让当局者啼笑皆非，由此也让人看到地产业搭车发展、无序发展后，带来的包袱之沉重。

莱芜数年来斥巨资打造的“中国航空运动城”，迹象表明其也正在逐步沦为一座“空城”。

此前有媒体报道，在山东莱芜市，规划建设总面积3500亩、截至目前投资约10亿元的山东雪野航空产业园(航空运动基地)，自2009年开始，已连续3年承办“中国国际航空体育节”(以下简称航空体育节)，红火一时。借此，当地希望将其打造成“中国航空运动城”，使之成为莱芜的一张城市名片。

然而，从2012至今，航空体育节并没有如期举办。现如今，航空运动基地内冷冷清清，在一处标有“中国(雪野)通用飞机交易中心”“雪野国际房车交易中心”等字样的展馆外，仅有几辆轿车停放。而在“雪野国际航空俱乐部”内，偌大的大厅内，除摆放着的几架展示机外，仅有几名工作人员。目前航空运动基地内大部分场馆处于闲置状态，只有部分展馆对外出租。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在接受媒体采访时表示，近年来，一些地方打着推进城镇化的旗号，以建新城为目标，纷纷展开各自的“造城”运动，并且有愈演愈烈之势，导致有的新城在房地产泡沫中沦为“鬼城”。

务求制造业配套

从上述案例中看出，一种供大于求的态势势必造成了大量房地产项目滞销。据了解，在上述小县城的那片区域，已交付使用的房地产项目中入住率明显偏低，一些项目入住率不足50%。

据了解，该县在城市扩张的过程中，城区的面积骤然增加了一半以上。其中，仅县城东北部的新区，矗立着大大小小近20个房地产开发项目，有些项目已经建成并交付使用，有些还处在施工状态，还有些地块已经被围起来等待开发。

据不完全统计，若县城的房地产项目全部开发完毕，可容纳超过5万户居民，而该县城区的人口仅20万人左右。

业内人士认为，缺乏制造业等产业支撑，无法形成人口聚集效应是导致该县房屋难以消化的重要内因，也是其经济发展中面临的难题。在未能解决上述问题的情况下，以房地产先行的方式推进城镇化，便造成新区房屋滞销现象，并导致“公务员卖房”的情况。

有专家指出，在推进城镇化过程中，类似的发展模式在我国不少三四线城市都存在，其后果便是造成大量房屋空置、土地等资源浪费以及地方财政高负债。其中，有不少机构指出，部分区域的房地产市场已出现房价大跌的风险。