超半数规模房企掘金“园区经济” 产业地产乘势接盘

1月6日，《中国企业报》记者从“互联网时代‘产业地产+’探索峰会暨华南首届产业地产蓝皮书发布会”上获悉，随着众多传统住宅及商业地产商的转型以及大量旧改项目的推进，未来几年产业地产的参与者将会大幅度增加。并且随着未来相关金融政策的放开，预计会有大量资本涌入产业地产领域，推进整个产业地产的升级和变革，从而加速产业园区发展的迭代和分化。

资本跟风而起

随着房地产行业整体利润降低和投资增速放缓，行业出现增长乏力现象。在此情况下，大量开发商选择向产业地产转型。除了之前高调进军产业地产的万科、平安不动产以及通过整合重拾产业地产业务的招商地产，仅在深圳，转型进入产业地产的开发商就包括宝能、中粮、华润、益田、金地、卓越和华强等。

《华南产业地产蓝皮书》称，企业集群式发展需求推动了各类产业园、孵化园、科技园等侧重为细分产业提供综合服务的产业地产快速崛起。在住宅地产降温、商业地产过热后，产业地产成为房地产业探索转型发展的新动向。

例如龙头企业万科，虽然公司近期陷入股权争夺战之中，但这并没有妨碍公司在产业地产上的拓展。其在不久前就明确提出，物流地产是万科除物业外第一个确认的主干业务。

不仅是万科，全国排名前20位的房地产企业实际上有一半已涉足产业地产。

对此，盈时集团董事长兼首席执行官张永铁对媒体表示，“万科选择物流地产，主要因为物流地产是可以复制的，包括标准厂房、大车、配重配载等等。此外还有可复制性的就是科技型的产业园区。而其他的产业类型基本不能复制。所以对于房企来说，做产业地产只能选择上述2种类型。包括养老地产在内的其他产业地产类型，则适合拥有更低的资金成本的企业去做，例如险资。”

据了解，盈时集团开发的河北省重点产业项目百世金谷，走的便是科技型产业园区的路子。同时，盈时集团还率先提出，要做中国智慧产业服务商，以“一体·两翼·双轮驱动”的开发模式布局京津冀。

园区格局生变

从发展趋势上看，各个产业的迅猛发展为产业地产带来巨大发展空间。

随着中央与地方新型城镇化思路的日益清晰，以地方政府的单一力量推动城镇化建设显然有点力不从心。以往，地方政府多半通过平台公司融资，进行园区开发和招商运营。但随着地方融资功能的萎缩，传统产业园区的发展，多数业绩表现很一般。换句话说，一般性园区的建设，对优质企业集聚、对当地经济的拉动、对就业岗位的增加，都没有产生足够强大的功能。

现在，随着更多强势企业和资本聚集参与产业园区的开发，各地方产业园区的市场地位将面临一次大洗牌。

以深圳为例，根据戴德梁行的统计数据，在深圳产业升级背景下，深圳工业用地的供给量占全部土地供应约六成。而随着深圳市“1+6”文件的逐渐深入实施，产业用地的空间供给模式也出现更多的可能性。

“我们并不建议传统房地产企业一窝蜂参与产业园区开发，冲动地争食城镇化蛋糕。其中重要的原因就是产业地产运营经验不足。”园区专家赵弘说，试想如果在临近区域出现数个现代物流产业园，那招商就可能存在白热化的竞争，谁的招商能力强，直接影响产业园区人气聚集。

专家认为，如果园区运营企业招商乏力，即便政府以廉价土地作为条件，企业获得大量房地产项目，但此前的产业导入不够也会导致房地产真实需求不足，进而带来潜在的市场风险。

另外，房价在“被城镇化”区域过快上涨，也是需要警惕的事情。

近日，有媒体报道，北京（楼盘）购房者积极进入河北“环京带”购房置业。究其原因，便利的交通设施、大幅低于北京市区的房价，都是重要因素。

作为结果，都市群延伸地带的房价也会直线上涨，而一旦“被城镇化”区域生活成本上涨过快，会影响产业人口流入，并直接带来新的投资泡沫。因此，如何有效疏导投资热度，使基础设施、产业导入、公共服务等配套环节同步跟进，或许是新区建设的重中之重。

金融化成趋势

以产业地产促成新区建设，对金融有很强的依赖性。没有金融的助力，产业园区开发被认为难以为继。

产业地产的金融需求主要集中在两方面：一是运营商的金融需求，二是产业客户的金融需求。

“在园区开发中，入园企业进园区遇到最大的困境就是没钱。其实开发商也一样，进入一个区域以后，遇到的最大困境也就是要付出百亿计的土地开发投资。开发商既需要承担政府加快招商的要求，还要承担加快工程进度的任务，资金的问题就凸显出来了。”在北京科技园建设股份有限公司（以下简称“北科建”）集团行政总监王槑看来，园区在做顶层设计之初，要设计好金融支持体系。

显然，在这种背景下，产业地产金融化几乎就成为相关开发商寻求下一个利润增长点的重要途径，而多家地产商正加快金融布局。

据悉，绿地集团正在搭建大金融平台，做大金融布局。通过产融结合实现土地储备增长与产业地产模式重组。在此之前，除了与多家金融机构签署战略合作协议之外，旗下绿地金融投资控股集团与多地政府合作组建了地方金融平台。

绿地集团董事长张玉良此前接受媒体采访时称，“一手融资一手产业拓展，产业地产的投入将在近两年初显成效。”

除绿地之外，老牌科技地产运营商北科建亦正加快转型升级。其标志性动作就是北科建无锡中关村科技创新园挂牌。

这个以产业地产开发的园区，目标是将其建成“全国产业与金融创新基地”。该基地将根据园区和企业的不同需求，逐步引入科技孵化中心、创业中心、资本中心、产业中心、上市公司培育中心、信息数据中心和公共服务中心等功能。最终，将借助金融的力量，将其打造成国际化生态专业高科技产业园区。