掘金产业地产 规模房企的7种姿势

进入产业地产的开发商，基本都以地产为平台、产业为主体、金融为支撑开展业务。区别于传统房地产，它们从单纯的开发商向土地运营商、城市运营商、产业运营商、物业运营商转变，且注重高端产业链聚集。

绿地 产城互动为企业服务

绿地超高楼和综合体拿地模式面临瓶颈，基于本身所有的资源和金融产业，更倾向于以产业思维去思考产业地产发展。而成立全国最大规模的小额贷款公司，联合互联网金融巨头阿里、平安推出“地产宝”，把资金不足的持有经营房地产的中小企业资产变成现金，这些都有利于绿地产业地产平台的搭建。

哈尔滨国家级广告产业园、西咸新区空港产业城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目，都是绿地传统房企转型产业地产的佼佼者。以产业地产作为润滑剂，让金融落地产业基金，这是绿地寻求产业地产新利润增长点的方式。

万科 轻资产管理获收益

把自己定位为“城镇化配套运营商”的万科，进入产业地产不可避免。万科产业地产发展分为重资产模式和轻资产管理。

重资产模式下，有“基金+持有”模式、股权投融资、以产业园区为核心的办公、研发等。该模式赚取租金、管理费和未来土地升值收益。万科的优势在于较强的地产开发能力和较好的现金流，重资产开发正是为轻资产运营提供支撑和载体。

轻资产管理主要在于中介代理服务、物业管理服务、星商汇品牌开发。以星商汇为例，除了空间提供，还提供多元化的投融资解决方案，并聚拢资源、提供创业辅导。通过万科的平台，有更多服务商和客户流量加入，计划于2016年服务8000家企业，此时便有可能借助量的积累实现现金流平衡。

招商 开发租售+金融服务

背靠招商局平台资源，招商地产与招商局旗下工业地产、港口、招商银行、招商局资本等平台资源协作。与招商银行合作，利用其金融资源优势，为旗下产业园提供多元化综合金融服务平台，包括小额金融服务、代收代付、缴费类款项归集等。入驻园区的中小企业可在招商银行优先获得贷款，并能享受到贸易融资、咨询顾问、现金管理、汇款及结算等方面的金融产品和服务。

与招商局资本合作，将在产业园区探索合作上嫁接集团优势，实现产融联合。此外，招商局集团在工业地产、邮轮母港业务上的运营优势也可能对招商地产形成增值效应。

华夏幸福 园区+地产

说到产业地产，肯定不得不提华夏幸福。华夏幸福基业2015年上半年营业收入仅为万科同期收入的1/3，净利润却紧追万科的48.5亿元，ROE更以26%秒杀万科的5.41%。

华夏幸福“园区+地产”模式如何挣钱？一是通过垫付园区前期开发、基础设施建设费，获得政府10%—15%的利息收入；二是园区招商引资返还收入，即园区新增固定资产投资额或新增财政收入的45%；三是园区配套地产开发收入；四是园区土地升值收益。

而“成本+利润”的模式，即企业按照“九通一平”的标准进行市政设施建设，待园区土地出让后，政府拿出市政基础设施投入的110%作为补偿。例如华夏幸福基业固安工业园区由开发企业建设市政基础设施。

碧桂园 提升项目溢价

作为中国城镇化建设的身体力行者，碧桂园的大盘模式已成行业经典，且随着新型城镇化建设不断完善和升级，发展出“产业新城”概念。

产城互动模式改变了碧桂园以往大城模式下“卧城”困境，创造了一个全新的区域“就业核”。将产业引入新城，打造不限于居住功能的产业新城，与项目原有的住宅、酒店、商业等融为一体，形成前所未有的24小时活力新城。

在南京句容碧桂园的带动下，江苏区域销售额位居集团前列，在很短时间内升格为碧桂园旗下销售额超百亿的一级区域之一。

除了南京句容项目外，目前碧桂园兰州项目、贵阳项目等都遵循产城互动要求推进开发。

金科 产业嫁接地产

金科股份“产业嫁接地产”重大战略的正式落地，在于其将湖南长沙科技新城项目打造成其第一个高科技产业园，做大做强产业综合发展。

金科长沙科技新城项目位于长沙国家级经济技术开发区内，将以产业为主导实现产城一体化融合。将吸引500家以上科技创新型企业入驻，带动相关产业年产值约150亿—200亿元。同时该区域也将成为最有创新创业氛围、思想最活跃、最有人气的知识型人才工作生活区域。

此外，金科产业发展集团将与亿达集团合作，发展中国科技产业园地产。

世茂房地产 住宅先发套现

世茂房地产旗下首个产业地产项目为海峡城，为“云计算”科技园区项目，预期总投资额超过600亿元人民币，最先投入市场套现的为住宅部分。 (本报记者江金骐整理)