解码商业地产破局之路

商业地产曾一度被唱衰，事实上近两年商业地产的境况也令人担忧：商业大伽万达百货近一半门店处于亏损状态；华润以33.35亿元转让所持的21家沃尔玛的35%股权和相关债权；一度兴起的Zara则表示在大中华的门店总数超过500家之后将暂缓开店。

商业地产的破局之路仍旧漫长，笔者选取了商业地产的部分代表企业，试图解码商业地产的发展之道。

凯德的“地产+商业+资本”模式一直为业内所称道，但是在商业地产的寒冬期，凯德更像一群胃口和野心越来越大的狼群。在凯德眼里，众多的商业项目由于缺乏资金支持或专业运营能力不佳，商业地产的并购整合将加速，而这对凯德来说也意味着更多的投资机会。在此前漫长的商业地产征途中，凯德在投资标的选择、硬件改造升级、品牌业态优化、资产打包上市方面都积累了丰富经验，在商业地产运营方面更是拥有专业优势。同时，在“互联网+”大潮下，凯德积极利用互联网技术，借力O2O发力商业地产，通过融合线上线下全渠道、商圈联动、打通多个业态平台数据共享，重塑商业地产生态链条，进一步强化了凯德在商业地产方面的核心优势。

令凯德胃口大开的优势还在于，早在2003年凯德集团便成立了“凯德置地中国住宅基金”，筹集资金0.61亿美元全部投放于凯德中国位于上海和北京的项目。据业内人士分析，凯德集团参与发起的私募基金积极介入到房地产开发环节，等到项目培育成熟之后，再把这些资产注入上市基金REITs里或者转手出售，在实现项目推出的同时，获得较高的溢价收益。

不同于凯德的资本导向，大悦城地产更倾向于轻重并举。此前，大悦城地产天津公司总经理、天津大悦城总经理吴铮曾坦言，“五年内交付20家大悦城，如果按照原有模式来发展是比较困难的，我们将运用三种模式、轻重并举。”

吴铮所提到的第一种模式是选择核心城市的核心区位，直接拿地建设开业。第二种模式则是著名的“激活休克鱼”模式，即参股位置优异的需要进行改造的老项目，对其进行改善提升。而第三种模式是大悦城最新试水的模式——轻资产模式。大悦城接棒津汇广场所打造的天津·和平大悦城便是这类轻资产模式。此类模式主要依靠大悦城的品牌效应进行管理输出，从前期定位规划阶段，到建筑设计、招商、开业运营，大悦城全程参与项目开发的各个环节，并通过输出管理来获取管理费与未来的优先购买权。

无疑，管理输出与轻资产运作对大悦城地产的发展有重大的战略意义，大悦城地产正以管理输出实现快速拓展。

而一向以金融为优势的泰禾集团，常年来金融与地产形成有效合力、协同发展。据业内人士分析，泰禾集团是中国为数不多具备打造高端、高溢价产品能力的房企，能够做到产品的快速落地。泰禾的“高大上”定位并不多见。此前泰禾集团董事长黄其森透露，公司目前正在积极探索和创造企业未来新的增长点，以房地产为核心、以金融与投资为两翼，多点布局，协同发展。逐步架构起除地产外，金融、健康、文化等新的产业集群，打通产业壁垒，为业主提供吃喝玩乐、衣食住行、生老病死的高品质“全产业链闭环服务”。

而“全产业链闭环服务”所依靠的则是文化综合体。在这其中，一向清晰坚定的战略布局和高品质差异化的产品优势，以及住宅商业等多业态的发展是泰禾商业的优势。