去库存上升国家战略 开发商“花式”响应

2016年1月7日，在 “中国首届房地产去库存高峰论坛暨房企转型促进政府与资本合作大会”上，相关专家指出，政策的制定需要结合整个国民经济的运行情况，房地产的去库存化是一个长期的任务，在当前经济增速放缓且面临转型之际，房地产行业的作用再度被强化。

去库存成楼市主基调

在业界看来，中央的表态正是今年刺激销售政策进一步加码的明确信号。去库存需要中央出台宏观调控政策，创造有利于维护市场稳定的大环境，但化解楼市库存还需开发商积极响应。专家指出，一向走“高冷”路线的开发商必须正视，任何产业都会从短缺经济走向总量平衡。特别是对于三四线城市来说，走到拐点的房地产业，结合这次大会精神通过公益扶助机制去库存与转型升级是必然的选择。

据国家统计局此前公布的数据，截至2015年10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，再次达到历史新高。其中，住宅、办公楼、商业营业用房的待售面积分别增加1180万平方米、56万平方米和709万平方米。

开发商们在去库存的持久战中不遗余力。龙湖通过重新定位单盘、降低利润空间以及压缩土地储备总量进行存量控制。从万科重庆以租金抵房款的做法来看，金融创新成为众房企推动去库存的重要手段。绿地推出了金融产品“置业宝”，即购房者买房后，在5—20年内能获得返还房款的20%—100%。越秀地产推出了“认筹宝”和“众筹宝”。而新城控股则求助于资本市场，希望通过融资能力，同时与生活类品牌加强合作商业住宅互相支撑，房企的目标很统一：增加去化动力，进一步去库存。

业内人士表示，“一线城市的库存压力并不大，这也是为什么今年众多开发商挤破头到一线城市拿地，三四线的房价降不降价已经无关紧要，因为根本没有那么多需求。”

三四线城市是去库存“重灾区”吗？

三四线城市似乎成了业内去库存的“重灾区”。但此前，碧桂园集团副总裁、新闻发言人朱剑敏在“2015·第五届‘中国责任地产’课题发布会”上向《中国企业报》记者表示，“碧桂园还会坚持三四线城市的战略，因为我们就是从三四线城市一路走来的。”他透露道，“2015年前十个月碧桂园花在拿地上的投入就达到300多亿元，是前年的两倍多，而且很多都是在三四线城市。碧桂园就是要打造三四线城市开发的升级版。”

在朱剑敏看来，碧桂园要打造的劳斯莱斯项目，都是三四线城市最好的地段，拥有最好的教育、医疗等配套设施，也有最好的户型规划。“随着住宅需求的变化，包括国家二胎政策的放开，碧桂园在三四线城市根据这种供给侧，在项目品质、户型设计、综合配套方面都会进行一定的调整。我们相信，将来碧桂园还会在三四线城市，给广大客户提供更有价值的产品。”

据悉，碧桂园2015年的年初设定目标是1350亿元。截至2015年11月份，碧桂园完成了近90%。值得注意的是，从碧桂园目前在推项目来看，包括燕郊的时代城、江苏太仓、常熟以及广西的项目，不乏当天开盘基本就认购一空的情况，甚至创造了单位销售10亿元左右的规模。

朱剑敏坦言，“其实对碧桂园来说，我们的项目有看得见的市场，也有看不见的市场，因为别人不敢去，所以碧桂园在那儿反而发展得很好。在三四线城市，以往更多的都是中小房地产开发商，像碧桂园这样的千亿房企还是具有优势的。我们认为,三四线城市是碧桂园今年或者将来一个很大的市场机遇。”

房地产在长期的高利润发展中，因过度投资等原因，巨大的库存量成为房企和政府亟须拔除的鱼鲠。首都经济贸易大学教授赵秀池表示，“目前库存量和需求的差距较大，主要有如下原因：楼市低迷、房价下调，挤出了房地产投资，而城市原有户籍人口的刚需相对饱和，房地产市场已经进入存量房时代。新型城镇化导致的新增人口，由于收入较低，购买能力有限，在高房价下租赁住房不失为一种理性的选择。”