商业地产:寒冬过后，暖春将至？

2015年商业地产和整体的房地产步伐并不一致，在整体房地产逐渐回暖的大趋势下，商业地产的寒冬仍在继续。据相关数据统计显示，目前全国无法产生租金或销售收入的商业项目体量已经达到2.5亿平方米，为历史最高水平。库存高企、需求低迷、电商冲击……但是商业地产仍吸引着众多开发商，大悦城、泰禾、首开、万科等仍在不断布局，商业地产大有“冰火两重天”发展之势。

房企角逐激烈

商业地产的发展仍是充满希望的，数据显示，2015年底全国主要城市商业综合体存量面积达到3.6亿平方米，2016年以后更将突破4.3亿平方米。与此同时，2014年国内主要城市综合体个数达885个，较2013年增长24.47%；2015年主要城市的综合体数量突破1000个；至2018年，商业综合体的年供应量将达到1200个。

商业地产可塑性大，利润普遍高于住宅、办公性等开发的利润收入，文化综合体的盛行，众多因素使得房企扎堆商业地产开发。

似乎商业地产的角逐异常热烈。在圈外，既有家居业红星美凯龙跨界打造“爱琴海”项目进军商业地产欲分得一杯羹，也有中国建筑股份有限公司子公司携手民企发力商业地产领域。在圈内，一边是住宅类老大万科地产频频出售商业地产；一边是凯德商用深耕商业，泰禾集团高姿态挺进商业地产，大悦城地产热烈拥抱互联网尝试新业态。特别是在中国商业地产价值榜单上位列三甲的大悦城地产正值年轻气盛，“计划用2—3年完成11家大悦城的打造，5年内交付20家大悦城”的口号一直没有停止过。

根据大悦城地产发布的2015年业绩报告，截至2015年12月，大悦城地产旗下项目销售额大概在110亿元左右，年客流量达1亿人次，拥有会员过百万。其中，销售增量以每年20%左右的速度增长，租金也稳步保持两位数的增长。大悦城的出租率大多处于高位，其中朝阳大悦城、天津大悦城的出租率甚至达到了99%。

以消费者为核心

开发商们正在从快速复制扩张转向客流价值挖掘，急需以消费者为核心打造综合服务平台。对此，中粮集团副总裁、大悦城地产董事长周政表示，“如果说消费市场是个大圆的话，那么圆心就是我们的客户，我们的消费者，我们的城市中产阶级客户群。”

不可否认，大悦城的稳步发展路线拥有了较为成熟的商业管理能力和品牌效应。与此同时，大悦城的“五年目标”更是驱使其自我升级，代表作就是以轻资产运作模式运营的“天津·和平大悦城”。该项目预计于2016年底全新呈现，是与具有香港和新加坡政府背景的投资机构，以及地产咨询机构“仲量联行”一同联手打造。

在大悦城地产天津公司总经理、天津大悦城总经理吴铮看来：“我们最看重的是消费者，轻资产运营是挖掘消费者终身价值的手段和方法，我们希望把渠道、消费者和资产三者结合起来，并且最大化地发挥价值。”

据悉，2015年大悦城地产便抛出了以聚焦客户为中心，牵手互联网共绘价值之圆的深度命题，全国首家O2O会员体验中心“良食局”应声落地，欲打通APP线上商城与线下平台。

深耕一线城市

而相较于大悦城地产，略显稚嫩的泰禾则更加注重发展战略。泰禾是在福建发家的企业，在数年前，泰禾便喊出“扎根福建本土，深耕一线城市”的口号，一直聚焦一线城市。

为了这一战略，泰禾不惜物力财力，在2015年12月25日以57亿元竞得深圳宝安两宗地块，福州东二环泰禾广场更是泰禾斥200亿巨资打造的世界级商业航母。相当于210个足球场的泰禾广场开业之际便吸引了范冰冰、李晨等多位明星为其站台，但在泰禾集团董事长黄其森看来，“泰禾不是人傻钱多”，而是看好一线城市庞大的人口吸附力和市场需求。

中国指数研究院等业内权威机构的榜单数据显示，2015年泰禾集团以323亿元销售额排名全国房地产第22位，居“闽系军团”第一位。近三年，在房地产进入下行周期后，泰禾集团均实现35%以上的年增长率。不可否认，这与泰禾的一线城市发展战略有着莫大关联。

尽管泰禾在福州、泉州拥有5座泰禾广场，初步垄断海西高端商业，但总的来说还是起步较晚，2015年才在北京昌平落下一子。面对业界的质疑，泰禾用真实的数据来说话：从2015年12月30日开业的东二环泰禾广场来看，开业3天客流超200万人次，营业额破8000万元；开业5天客流超300万人次，营业额破1.2亿元。

在泰禾的长远规划中，未来将重点放在以北京为中心的京津冀，以上海为中心的长三角和以广深为中心的珠三角，以及大本营福建，其他地区不做发展考虑。不难看出，泰禾的规划完全坚定了“高大上”的发展战略。

值得留意的是，泰禾集团目前通过输出产品、品牌和管理的“泰禾院子”将于2016年正式入市，即合作开发的北京“北科建泰禾·丽春湖院子”和代建的“泰禾杭州院子”。在商业地产方面，不排除泰禾在未来将采取同样的策略。

尽管商业地产看似风云变幻，房企的发展也趋于两极分化，但是企业发展也是冷暖自知。业绩固然重要，但无论是大悦城的消费者至上，还是泰禾的发展战略优势，开发商的发展运营模式分外抢眼。商业地产略显艰难的2015年已过，暖春是否会来临？