“土地银行”：破解园区用地之“心法”

近年来，个别经济开发区积极探索土地流转模式，“土地银行”在此基础上应运而生。

在大力发展经济的同时，这一办法吸引了农民以地“入股”、长期持续受益，或为解决矛盾丛生的用地难提供了一条新路。

“征地虎”待驯服

征地，似乎永远是园区建设必须闯的一道关。

作为河北省政府批准为首批省级工业聚集区的永清县经开区，在北京疏解非首都功能过程中，具备承接北京产业，尤其是服装加工业转移的独特区位优势。其主导产业为服装制造、商贸物流和现代农业。近期园区就规划了7.59平方公里作为工业用地。

像其他园区一样，永清经开区也曾面临多重难题，但最严重的还是征地问题。

据其管委会的负责人介绍，当地农民想方设法制造障碍，就是为了提高征地的补偿费用。特别是在2009年河北实行征地区片价后，征地主要矛盾由补偿费标准转向青苗和地上附着物。一些农民抢栽抢种、漫天要价。

这样一来，无形中增加了办理征地和农地转用手续审批周期，因此导致大量的未批先用、边批边用等违法行为，甚至一些项目错失良机。

“事实上，政府一次性的补偿方式也造成了民众的困惑。”

由于知识结构的不足，让一些拿到巨款补助的农户一夜暴富后肆意挥霍，成为无土地、无工作、无保障的“三无”农民。后续由于谋生技能的短缺，使他们成为失地就失去了稳定经济来源的一族。

“部分农民生活无着后，应该找谁啊？也只有继续向开发区或用地企业索要补偿，这成为矛盾多发领域。”中国社会科学院农村发展研究所教授、社会问题研究中心主任于建嵘就曾公开表示。

由于政府大部分资金用来征地，这也给开发区的前期开发融资带来相当大的难度。

众所周知，园区建设初期需要大量的基建资金，而农民获得征地补偿款后往往没有投资渠道，造成“资金闲置”。

园区资金紧张与失地农民补偿资金闲置并存，成为园区发展常见的问题。

这些问题成了原有征地模式的“共识”。随着开发区的不断发展，当地的农民也逐渐地被边缘化，与其对立开来，带来了很多的社会隐形问题。

用“存”土地捆绑利益

“土地银行”制度，就是农民用自己的土地自愿交给“银行”托管，以土地入股开发区，使其长期持续收益，并通过参与项目建设让农民实现“产业型市民化”。

早在2011年，永清县经开区试行“土地托管”制度，以土地承包经营权流转的方式进行土地股份制改造，把农民利益和园区发展捆绑起来，走土地资本化、资本股份化、收益长期化、利益共同化的新路子。

据了解，除了小部分群众自愿一次买断外，当地民众在自愿、协商基础上，以土地承包经营权作价入股“土地银行”，签订为期5年的托管协议，股息每5年调整一次。托管期间若进行土地征收，则依法履行征地程序和手续。5年后，农民可一次提取本金，也可将土地托管股权按一定比例折算成园区内商业用途房产。

这样一来，永清县双营村民受益颇多。不仅每亩地能拿到1万多元的补偿，每年还有“入股”的分红，远远高于当地每亩地三四百元的收入水平。2014年来还探索了“托管股权置换商业物业”的办法，每股托管股权可置换6平方米商业物业。农民从土地的不动产置换成商业不动产，无论土地价格如何调整，商业物业价格自然而然也随之调整，确保农民利益不受损失。

“‘土地银行’模式能让农民的财产性收入一直持续下去，而且更可以培养农民的归属感，使其成为真正的主人。”产业聚集专家杨建国向记者解释，毕竟，一个地方的开发区将吸引大批企业入驻，市场潜力巨大。

永清县经开区的负责人也表示，入股托管土地必须符合永清县新一轮土地利用总体规划、城市发展总体规划和经开区产业发展规划。而托管的土地未办理征地和农用地转用审批手续之前，不改变土地用途和现状，要通过发展规模农业、高效农业和林业、观光农业等形式，最大程度发挥土地效益。

融资“难题不难”

新模式带来新改变，新方式带来长收益。

据了解，永清县土地托管实施5年来，逐渐取得农民认可。到2015年6月，已有12个村街1600多农民加入，托管土地达到14600亩。在双营村，2011年拟托管土地1400亩，其中80户不同意，两年之后只用半月时间就托管土地2000亩，所有农户全部同意。而那些曾不同意托管，一次性买断的农民，现在多数后悔不已，想重新回归托管。

征地这只“拦路虎”被“驯服”了，园区项目落地以及基建也就没有了后顾之忧。

据悉，此地已引进千万元以上项目720个，总投资860亿元。特别是2014年确定在永清经开区建设北京“动批”转型升级承接地和北京亦庄——永清高新区，为经开区发展带来了质的飞跃。预计到2020年，园区入驻企业将达到1000家，实现税收50亿元以上。

农民收入增加、转移就业成市民。

目前，经开区所辖6个行政村1600多人外出务工就有1100多人在经开区从事保安、绿化、商务等工作，还有170多家个体工商户为开发区搞工程建设、配套服务等。

“把大部分资金用于经济开发区的基建上，为企业的落户安家创造良好的硬件保障，这对于开发区来讲是一种良性循环，也为当地农民‘转市’创造了长久保障，不失为一举两得。”杨建国认为。

正因为如此，永清县也解决了园区初期发展融资难问题，基础设施和配套设施日趋完善。

目前，占地8000多亩的服装新城项目，主要承接北京南城千余家服装企业外迁，并将传统服装加工制造向产品研发、技术专利、金融服务等延伸，打造完整产业链。