北京核心商圈写字楼 空置率“反转”

在2015年第四季度，北京五大核心商圈甲级(含顶级)写字楼评价租金继续保持稳定，按建筑面积计算的有效租金为每月每平方米人民币391.9元，环比下降1.3%，同比下降2.3%。这是戴德梁行在2016年1月7日举行的“2015年第四季度媒体发布会”上公布的数字。

市场向好

机构调查显示，截至2015年第四季度，北京五大核心商圈甲级写字楼，平均租金继续保持稳定。按建筑面积计算的有效租金为每月每平方米人民币391.9元，环比下降1.3%，同比下降2.3%。得益于望京-酒仙桥区域高端项目相继入市和承租热度的升温，该区域写字楼平均租金环比上涨7.3%，同比上涨4.6%，达每月每平方米人民币273元。

市场成交方面，本年度北京核心商圈净吸纳量高达63万平方米，净吸纳率为74%，较2014年全年上涨25个百分点，创2012年以来的新高。强劲的市场需求导致本季度核心商圈空置率仅为3.2%，较去年同期下降3.3个百分点。其中金融业、高科技业仍为成交热点，占比为总成交量的52%。

“就整体市场而言，尽管2015年北京写字楼市场新增供应较2014年全年上涨120%，但截至去年第四季度的北京全市甲级写字楼空置率依然只有5.1%，同比仅增加了0.4个百分点。”戴德梁行主管严区海指出，在现有办公楼可租面积相对有限的前提下，核心商圈租金居高不下。

选址看好园区

通过市场调查发现，不少企业在考虑重新选址时，除了选择像望京、亦庄、丰台等新兴商圈写字楼外，价格较低的产业园区，也成为许多企业的选择之一。

产业园区以大面积、低租金、优惠的政策、舒适的绿化环境等优越条件，已成为传统写字楼的主要竞争对手。另一方面，类似于中关村大街，由于老旧楼宇的改造升级，将释放约70万平方米的办公面积，主力租户主要定位在创新创业等新兴产业，中关村长期空置面积紧缺的压力，将一定程度上得到缓解。

戴德梁行的数据显示，2016年北京整体市场将迎来近137万平方米的新增供应，其中核心商圈占55%，达75.8万平方米。

“假如整体市场大量新增供应，短期内又无法被消化，个别开发商可能会采用临时调整租金的方式来吸引租客，届时全市平均租金或将继续小幅下滑。”戴德梁行北中国区研究部主管陆明先生认为，核心商圈凭借优越的地理位置，优质项目依然会受到租户的青睐，较高的预租率和较快的去化速度，致使市场供需相对平衡，租金预计将继续保持稳定。”