房地产去库存 关键要抓好供给侧

2016年伊始，多地打响房地产去库存攻坚战，推出了包括降税、补贴、公积金、租售并举等在内的去库存一揽子政策，并把提高住房保障货币化安置比例当成去库存有力支撑。

毋庸质疑，房地产高库存不仅成了制约我国房地产健康发展的“瓶颈”，更成了拖累中国经济增长的巨大“包袱”。自2015年以来，中央及各级政府先后打出了简政放权、减税降费、金融扶持等一系列政策“组合拳”；一些地方政府甚至下文对购房给予重奖和鼓励农民进城购房等，但都收效甚微。据公开资料显示，截至2015年11月底，50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米，全国整体商品房待售面积则达6.96亿平方米，房地产库存形势依然非常严峻。

去库存效果难遂人愿，在笔者看来，政府推行购房降税、购房补贴、公积金贷款、降低购房首付比例等措施，实际上都没有超出刺激消费需求侧范围，在改善房地产供给侧方面着力不多。而目前我国房地产高库存的真正原因在于房地产开发供给侧结构严重失衡，致使新增商品房大大超出城市居民消费需求量，尤其高房价超出城镇居民经济承受能力。这就是我国房地产去库存始终难于走出困局的根本原因，也是去库存陷入“边去边增”致命怪圈的原因。显然，仅寄希望刺激消费侧来解决去库存问题，只能是治标不治本之举。因此，当前房地产去库存化，既要在刺激消费侧用力，更要在供给侧使劲，推出系列改善房地产供给侧过硬的长效机制，才能为切除房地产高库存“病灶”提供良好药方。从目前看，抓好房地产供给侧改革，应重点在三方面着力：

首先，严格限制房地产开发供地，斩断房地产盲目发展的“脐带”。我国各级政府在城市用地建设上管制过松、权力过大，缺乏相应制约措施，尤其对城市发展规模、发展速度、经济承受能力，缺乏权威科学论证，对城市土地到底多少用于房地产开发，心中茫然；加之受短期政绩利益驱动及经济形势下滑造成财政收入减少等因素影响，土地财政依赖性较强，无法抑制卖地冲动。这就是房地产去库存“边去边增”根本症源。为此，从现在起，应严格加强对城市房地产开发用地管理，各级国土部门切实履行职责，制定房地产开发规划。同时，对房地产开发用地实行上级政府和上级人大共同监督机制，抑制下级政府房地产用地审批权力过大和失控问题；并建立高库存问责机制，对高库存地区政府领导进行严厉追责 ，增强房地产开发用地监管威慑力，并增强地方政府改善房地产供给侧责任感和紧迫感，消除房地产去库存治理中的“马后炮”现象。此外，对开发商已购买尚未开发的土地进行一次全面釜底抽薪，实行无偿清退或低价赎回方式，以遏制房地产开发再次大幅增长。

其次，各级政府在房地产开发上，不能完全放任市场，应在规划指引及调控上有所作为。目前有些房地产开发商对经济形势缺乏正确判断力，受利润驱动，盲目无序开发现象突出，尤其是三、四线城市，没有对当地经济发展水平、民众收入状况及人口增长趋势形成一个正确判断，全国房地产事实上处于无序发展状态。对此，各级政府应充分发挥“有形之手”，肩负起对房地产开发科学引导重任：一是根据经济发展形势，制定客观、科学的城市发展规划，为房地产开发提供准确决策依据；二是将辖区内所有房地产开发纳入政府跟踪监管范围，严格按政府审批规模要求进行开发，防止擅自扩大开发面积，确保房地产开发规模、速度与城市增长规模、居民收入和人口增长相适应，消除供给侧过剩现象发生。

再次，大幅减少或停止保障安置房建设，优化房地产供给侧结构。资料显示，整个“十二五”期间保障房开工数量高达3890万套，远超3600万套目标任务；虽为城镇低收入居民居有其所做出了重要贡献，但加剧了房地产供给侧过剩，对优化整个房地产业发展生态不利。让人欣慰的是，中央政府已看到了这个问题，做出了“提高货币化安置比例，减少保障房建设量”的决定，这无疑对改善房地产供给侧起到了一定作用，但力度还远远不够。

从现在起各地应规模减少或停止保障安置房建设，以货币安置为主，对辖内确需安置的城镇居民，应在全面综合衡量基础上，再动工修建保障房，并将保障房纳入房地产开发总计划，抵减房地产开发总额，以杜绝商品房和保障房同时增长现象发生，为改善房地产供给侧奠定基础。