政策红利助力 产业园区“志在必得”

“一带一路”无疑是2015年的热词之一。

在海外，互联互通、高速公路、铁路、港口等几个项目备受瞩目，部分央企在水电、太阳能、风能等方面表现亮眼。在国内，“一带一路” 也和“十三五”规划、长江经济带、京津冀一体化等多股力量汇聚在一起，推动着产业地产的发展。可以说，产业园区的发展路径愈加清晰，但是，产业园区本身存在的过剩、产业结构不合理、资源分化等问题依然存在着。产业园区的“大器晚成”似乎并不那么容易。

“十三五”的转化

在充斥着挑战和机遇的产业地产大环境下，巨大的政策红利无疑是园区发展的风向标。

“在‘十二五’结束，‘十三五’开始的时候，我们国家的产业政策在实现一个很大的转移，由重化工产业向信息服务业来转化。”中关村软件园国际顾问陈举认为，在当前形势下，各级政府的招商观念，园区建设和规划的观念，要跟着形势转变。

陈举所提到的“转化”其实并不容易。

在此前数十年的产业发展中，工业化的园区占据半壁江山，而现如今，“轻重资产并举”的路线被越来越多的园区提出并尝试，以联东U谷为例，在成立初期，该公司以先进制造业为核心，打造集标准化厂房、定制厂房、研发中试楼宇、配套设施为一体的综合业态。但是，现如今，联东U谷的轻资产已占有一定比重，其所作出的改变主要是两方面，其一金融延伸、服务延伸和模式延伸。详细来说，金融延伸包括进行金融模式创新，对接产业金融资源，降低资金成本；服务延伸包括完善服务内涵，提高客户黏性；模式延伸是指从重资产投资开发，向轻资产运营、品牌联合输出等创新，打通产业地产上下游生态链。其二便是目前众多产业地产的统一发展路线：产业地产与互联网充分融合，包括研判选址、产品定位、招商联动和服务方面。

尤其在2015年，联东U谷更加注重轻资产化。据《中国企业报》了解，联东U谷轻资产的重要方向将是品牌输出。

陈举分析道，在“十三五”期间，重点的产业园区的发展是向新兴技术产业发展，其原因之一是土地资源现在已经不同往日，国家需保留一定的农业用地，其目的是环境的治理。

但是，在革新的路上，迎接新发展的同时，新问题也在滋生。

园区为了更好的发展，都在探索“轻重并举”，那么，重资产退出后的地皮、厂房如何处理？又如何变废为宝？由此说，上述所提到的“转化”便显得更加重要。

“政府的指导思想、地产商的指导思想，都要有一个转化。”陈举表示，正是因为招商也是如此，所以，当地政府如何打造出平台来吸引项目入驻，已经不是“三免五减”那些老办法就能奏效了。现在企业“走出去”以后，就看项目所在地有没有市场。以此为基础，注重服务企业的新模式，这些都是“十二五”到“十三五”的重要变化。

借力叠加机遇

典型的事例是宁波的发展——独树一帜，创造只属于自身的发展之路。

这个起初信息化、经济能力、地理环境等各方面表现平平的城市，如今俨然已成为“智慧城市”的代表，5000万元的大投入，也陆续获得了回报——国际巨头IBM便过去了。还有，“智慧医疗”目前也在不断发展。

此前，在2015中国产业园区国际高层峰会中，联东U谷常务副总裁梁环宇也对“十三五”作出预判：未来的土地供应总量递减，土地价格要涨，最值得关注的是，招商引资的优惠“特权”或被收回。

梁环宇提到“解决的希望”。据他介绍，他们已经有新增土地的开发，并入到存量土地的总盘子。在二次土地开发中，以北京、上海为例，由于各地基本都做出规定，要求增减挂钩，即先要盘活一定存量土地，才能开发新的土地。按照这个思路，在一线城市和二线紧缺区位，在存量开发、工业再造、再城市化过程中，有些地方更有价值。

据相关数据显示，传统产业的增长幅度不断递减，业内普遍提到的产业聚集，应该是聚集到优质城市的优质区位。北京的中关村便是如此，这是一个典型的技术密集区域，在这样的环境下，新兴产业的产生和发展得到莫大的助力。

据悉，2015年1—8月，中关村的战略新兴产业总收入是1.5亿元，占中关村示范区总收入的74.5%，也就是说，中关村总收入里面的将近75%都是战略性新兴产业带来的。

除了新兴产业会带来新机遇，“一带一路”等新战略同样是利好释放重点。

“目前，各省都在试图让‘一带一路’落地，如果把你的项目和‘一带一路’还有‘十三五’规划这些大战略进行叠加，所谓大战略，战略里边有政策，政策后边有大项目清单，在项目框架里面就有一些金融资源和产业资源、政府的优惠资源。”中国产业海外发展和规划协会主任张世国就“一带一路”等政策分析道，“一带一路”也可以作为一些适当的延伸和整合。在他看来，这是个巨大的平台，对民营企业而言，体量虽然不够大，但可以借力发展，只要有大战略、大平台，就有大机会。