园区转型成风 老牌运营商抓住存量做文章

在产业园区发展的过程中，不少企业的“冒进”行为，让人看似产业园区的春天到来，产业园区是亟待开发的蓝海。

“所谓的好，只是一个小范围的统计。2013年、2014年，各地的开发区，在13家统计的园区中，类似中关村协同发展公司，在今年的业绩增长情况也不很乐观。”中关村协同发展公司董事长高中成对当前园区的发展做出“非主流”的描述。他提出，有些地区的园区里面，其载体空置率达43%，在这个背景下，园区运营者如果还继续做增量，其意义何在？

板块联动建园区

园区单纯做增量意义不大，老牌园区似乎感知在先。

中关村园区和武汉东湖高新集团，都是中国产业地产中的“老牌”园区。在产业园区的转型中，老牌园区不得不面对园区发展的新变化。

“发展的过程中，问题会更多，尤其对上市公司而言，不仅要求规模还要求创造利润、回报股东。”武汉东湖高新集团副总经理张如宾对《中国企业报》记者坦言，东湖高新的方法是：新园区建设，都要求将环保作为新产业载体，与其他产业对接。通过产业对接，目前，东湖高新已形成了四大联动业务板块。

“现在东湖科技园区的建设，就是根据环保的总体要求，利用蒸汽、光伏发电等，在科技园区里面形成产业联动。”张如宾介绍，在东湖、长沙等地的项目，他们在科技园的屋顶上面进行光伏发电，在园区里开展污水处理，污水排放压力由此减轻。在工程建设方面，园区与湖北路桥联动，比如一些项目的基础设施，投资方和施工方可以进行适当的联动。目前，在产业投资方面，东湖高新正在组织产业聚集，其产业基金便达到24亿，这24亿主要为园区内的企业进行股权投资，实现各方面的融资对接。

中关村的方式则和东湖高新有所区别，中关村的区域合作，抓住创新主方向。中关村选择在北京成立中关村协同发展投资公司和中关村协同创新母基金，通过不同的模式，在北京和区域间形成区域合作，形成京地联动、双层主体相联动。

据有关人士介绍，在区域合作过程当中，中关村园区强调从产业规划、从顶层设计入手。因为涉及绿色生态规划、空间规划、投入产出规划和开发模式规划。这五种规划，从顶层设计开始，就强调规划的一体性、耦合性和关联性，通过规划编制，让各地方在园区合作上达成初步共识。

轻重资产并举

对老牌园区来说，开发模式的转型应体现在新项目上。对东湖高新来说，最具有代表性和意义的项目应是福建平潭的开发。

福建平潭所在地，是一座离台湾最近的岛屿，是我国的第四大岛，也是国家的综合实验区、自贸区，接下来即将成为国际旅游岛。

“平潭的产业基础是零。”据张如宾介绍，前面做旅游、做贸易都不错，做产业却是个新考验，对园区运营者来说，就要摒弃老思维，要借助业务板块实行大联动。

据介绍，湖北路桥公司具备承建平潭项目基础设施的能力。与此同时，污水处理站、风力发电清洁能源等，通过板块联动的方式，同步推进。

“在平潭，我们负责9.5平方公里的一级土地开发，同时试运行轻资产，摒弃传统的拿地做厂房模式。”武汉东湖高新集团相关负责人告诉《中国企业报》记者，他们目前做平潭的代理招商，这是他们的一个创新模式，同时也体现出他们四大板块联动发展的新思路。

“当然，东湖高新并没有把轻资产作为主要方向。”张如宾表示，轻重资产没有明确的标准，轻资产现在类似一种执行代理，只是未来的一个方向。但目前，还以轻重结合为主，另外，以资本的方式来做，不将轻资产作为纯粹的输出管理，而是对接资本、对接金融的一个手法，因为，现在做纯粹的轻资产还有客观上的困难。为此，张如宾说：“如果东湖高新只做轻资产，体量上还不足以支撑。”

运营质量成关键

转型路上，东湖高新一方面坚持做建设开发业务，同时对部分大企业实行定制，也就是说，有的让企业自持物业，有的让政府持有。

通常情况下，政府为了发展支持产业，前期由政府投资，后委托运营，但上述情况所占比重并不大。拿东湖高新来说，目前进驻的企业，大多数还是中小企业、小微企业，尽管对园区生产要素的需求很旺盛，但并不具备运营园区、打造成熟的企业环境的能力，这些企业仍需东湖高新提供的配套服务。所以，未来东湖高新仍将坚持“轻重并举”的模式。

东湖高新运营科技园区已有12年，服务企业达2000余家。张如宾透露，“东湖高新2016年在空间布局方面，将尽量往长三角、珠三角、京津冀、长江经济带等经济活力充足的区域布局。在产业方向上，将实施园区与产业融合，不再倾向于做综合类的园区，而是专注于主题类的园区，主题将倾向于电子信息、生物医药产业、IT软件等。”

正如房地产，当土地红利一去不复返时，园区也渐渐从规模开发走向质量运营时代，运营质量将是园区重要的竞争力之一。对此高中成表示，必须改变产业园区开发运营模式，通过盘活存量、通过高质量的园区运营，促进产业发展，这一点必将成为新常态下产业园区的必由之路。