如何投资意大利房地产？

随着欧元贬值和米兰世博会的召开，投资意大利房地产成为中国投资者不错的选择。中国投资人也开始成为意大利房地产市场的活跃者，并为很多意大利当地卖家所认可。中国投资人在世界其他地方如纽约、伦敦等房地产市场上的惊艳表现，也使得意大利期待中国投资人同样进入意大利房地产市场，带动意大利经济的复苏。而对于中国投资人而言，购置意大利房地产时应注意哪些法律问题，如何避免陷入风险的泥沼？带着这些问题，《中国企业报》记者采访了北京德恒律师事务所合伙人贾辉律师。

《中国企业报》：近几年，意大利房地产市场现状如何？

贾辉：近几年，意大利房地产市场也出现复苏现象。据报道，2014年三季度，意大利主要城市房屋购买和销售有所增长，罗马和博洛尼亚地区增幅近19%，佛罗伦萨地区增长23%，热那亚增长10.4%，巴勒莫增长8.9%，那不勒斯增长7.3%。意大利全国房地产市场同比增长3.6%，住房销售增长4.1%，商铺销售增长9%。而外国投资者已成为投资意大利房地产市场的一支主力军，2013年意大利国际市场交易量达到27.4亿欧元，相当于意大利境内房产交易的79%，表明外国投资者对意大利房地产市场看好。

《中国企业报》：在意大利投资房地产分为哪些步骤？购置房地产时需要注意哪些环节？

贾辉：在意大利购置房地产主要有三个阶段：前期选择和调查阶段、初步协议阶段和正式过户阶段。

在前期选择和调查阶段，主要是找到和选择有购买意向的意大利房产，并对拟购买的房产进行调查，看所购买的房产在法律等方面是否存在瑕疵。

在这个阶段可以通过房地产中介和房地产调查员提供协助。房地产中介可以协助提供供选择和购买的房产。应注意正规的意大利房产中介需要在意大利当地商会注册以获得相应资质。房产中介的佣金可以由买方一方支付，也可以由买卖双方同时支付，这取决于房地产中介在房产交易中的身份和买卖双方的约定。

房地产调查员可以协助买方确定所要购买的房地产是否合法用于出售和适合人居住。

另外，中国投资人欲购买意大利房地产，需要事前获取税务登记号（Codice Fiscale），以便在意大利开立相关银行账户及用于水电气等公共设施登记等。

《中国企业报》：中国投资者如何就房地产买卖交易进行接洽和谈判？在签署买卖协议时要注意哪些问题？

贾辉：在初步协议阶段，买卖双方就房地产买卖交易进行接洽和谈判，签署并互换房地产买卖初步协议（Compromesso），应在具有丰富经验的意大利律师协助下签署。该协议内容包括：对所出售的房地产进行详细界定；购买价格及定金；明确卖方无条件出售相关房地产的法律义务；交割日期；处理在调查过程中发现的抵押或其他问题等；必要的协议附件，能源效能证书（APE证明）等。

如果初步协议签署和最终的交割日期之间相隔时间比较久，还应将初步协议在当地相关机构予以登记，防止卖方出现一房多卖的现象。

《中国企业报》：正式过户时需要注意哪些问题？

贾辉：正式过户阶段是在意大利当地公证员（Notaio）的协助下完成相关房地产交易的过户手续。在意大利，公证员负责完成房地产交易产权自卖方转移给买方，包括起草房地产交易契约（Rogito）和当地土地登记机关的登记。买方需要在该阶段支付完毕全部交易价款及相关税费。

如果中国投资人无法亲自出席过户，需要出具授权书给第三方代为出席和签署交易契约。如果中国投资人亲自出席但不懂意大利语，则需要在得到公证员同意的情况下，指定翻译人员协助中国投资人进行相关翻译。

过户完成后，中国投资人还需要谨记自公证员处获得的交易契约的副本，并及时签订水电气等公共设施相关合同，通知房地产相关管理方（如果有）。