健康养老产业园： 一边被资本追捧一边遭市场挑战

“不管未来会怎么样，至少我们现在很开心。”曾是一句仅在爱情小说中才能找到的宣泄个人情感的语句，如今，却频频被搬到风马牛不相及的商界，成为健康（养老）产业园投资大佬们抒发乐观情怀的“诗”句。

10月20日，雾霾锁京，放眼望去，隐约只能看到最近的几处建筑，倍感压抑。即便如此，京郊某健康产业园投资方陈伟伟却仍饶有兴趣地指着施工现场，向《中国企业报》记者描述着这一养老产业项目的过去、现在和未来，并以“不管未来会怎么样，至少我们现在很开心”的真情告白，表达对投资的自信和洒脱。

“自信来源于对市场信心。”陈伟伟向记者表示，有机构统计分析，包括北京等地多个城市在接下来的五年间，老龄人口数将会大幅增加。以广东深圳为例，这一中国最“年轻”的一线城市，也正在步入老龄人口爆发增长的阶段。相关统计数据显示，在近10年的时间里，深圳60岁以上的户籍老人数量增加了160%，而非户籍老人则突破了60万人，预计到2020年，深圳老年人口的整体规模将达到约62万，几乎占到整个深圳户籍人口的1/6。

看起来很美

花样年集团总裁潘军在一次年报发布会上曾称：“中国养老地产市场在未来30年是中国房地产市场最具有吸引力的一部分。”

绿城集团董事长宋卫平持有同样观点，他在一次媒体见面会上也表示，养老地产未来将是绿城极为重要的业务门类，不是第一就是第二。

甚至，有传闻称今后“只做商业，不做住宅”的万达集团董事长王健林也已将青睐投向了养老地产。王健林曾表示，房地产并不是一个万年长青的产业,所有地产当中最有前途的就是养老地产。而养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。

可见，众房企将养老地产视为行业发展的下一块蛋糕成“共识”。

据了解，作为地产商花样年曾在深圳开发建设了首个养老地产项目。但是，花样年并非第一个试水养老地产的房企，此前万科、保利、绿城等多家品牌房企均曾有过尝试。如今万科在北京的幸福汇、在青岛的万科城均有养老地产的影子。保利地产亦相继在上海、长沙进行试点。

10月21日，北京大学中国区域经济研究中心秘书长王军红在接受《中国企业报》记者采访时表示，受经济下行和地产调控影响，房企纷纷向多元化突围,“银发经济”的养老产业，被房企视为新金矿,一些嗅觉敏锐的地产商开始跑马圈地，不惜斥巨资打造，个个堪称“养老地产”大手笔。

与其说是众房企待开发的金矿，倒不如看成是被整个投资界追捧的朝阳产业。

有报道称，就在各大房企纷纷试点养老地产的同时，不惜跨界大肆进军养老地产领域的另一大阵营是保险公司。据不完全估算，目前保险公司在养老地产上的投资已经超过了500亿元。泰康人寿、平安集团、太平集团、新华保险、中国人寿等保险公司都在大步进军养老地产。

陈伟伟告诉记者，目前他所建设的健康产业园区的土方已全部完工，现正进入基础施工阶段。健康产业园将成为当地首个由地产商开发建设的高端养老项目。该园区未来不仅将推出老年公寓，提供诸如健康检查、牙医、微整形等一系列服务外，旨在为高龄人群、企业中高端阶层提供一个养老、养生的健康、休闲场所。

在他看来，医养结合是养老产业发展的新方向。建设养老产业示范园区要依托各地资源优势，突出特色。其发展规划既要满足老年人的养老服务需求，又要考虑园区的可持续发展。

“这一思路契合了当下地方政府对开发区转型步调。”王军红分析称，按照有关规定，寻找自身特色和新定位，成为各级政府鼓励各地开发区转型升级的重点。这将意味着，包括健康（养老）产业园在内的诸多“区中园”正是开发区实现建设创新型园区、特色产业园区的重要标本。

外热内冷

在政府层面，各地提出的相关规划，似乎对养老产业持续注入后发力。

不久前，河南省政府办公厅印发《养老健康产业发展示范园区(基地)规划建设推进计划》。其中明确提出，力争到2020年，全省建成50—60个养老健康产业发展示范园区，要通过建设不同特点和各具特色的养老产业示范园区，满足老年人多元化养老服务需求。

不仅是河南，在京津冀一体化下，河北秦皇岛市计划，将在北戴河新区规划20平方公里建养老产业园，建设大容量养老服务机构2—3个，形成完整的养老服务体系，整体承接首都健康养老、休闲旅游等产业。

由此可见，为应对人口老龄化，加快发展养老服务业，未来几年势必将成为“养老地产沸腾年”。尤其是自今年以来，新建设的养老产业园在各地如雨后春笋般冒出。

虽然，诸多投资大佬为了挤入养老产业，“不务正业”玩跨界，且有“愈玩愈烈”之势，但这一“香饽饽”并非“万能灵药”，毕竟开发养老地产不是简简单单盖房子。

王军红分析认为，地产商做持有型养老地产，会面临很多困难。首先是成本太高，目前还没有专门面向养老产业的土地出让，开发商拿地只能通过招拍挂。配套设施在初期投入也很高，初期哪怕只有一位老人入住，相应的医疗、康复、护理等设施都要配套齐全。其次，没有相关的金融产品支持，退出路径有限。依靠租金收益，其回报周期在10年至15年，这对开发商而言将是一个挑战和考验。

发展养老产业园看似“蓝海”，其业态实际处于外热内冷状态。有报道称，目前，一些民营养老机构正遭遇着赢利难的成长困局，许多养老机构建成后运营状况却并不理想。据民政部公布的数据显示，全国现有的民办严老机构中，有一半以上（51%）的只能收支持平，40%的民办养老机构长年处于亏损困境。

“以养老产业园为代表的‘区中园’在各地层出不穷，但若地方统筹规划不到位，并且一味炒概念其结果或会连同当地一起走入死胡同。”有业内人士担忧称。

商业动机不单纯

警告也罢、数字冰冷也罢，这个尚处探索阶段的产业项目，众投资大佬们不是不知道，而是顾不得，如此冲动，其背后的动力究竟来自哪里？

投资商在开发建设养老产业园时，起始均打出“多元化转型，产业链配套”的旗号，但受制于制度缺失及配套难题，由此带来的商业模式依然含糊不清。

万科也遭遇困惑。万科在杭州良渚文化村项目中的随园嘉树老年公寓组团进行试点，规划了575套老年公寓和一栋颐养中心。但房子卖出后，很少有老人入住，大部分客户都是自己为十年后的养老做准备。万科北京幸福会项目也有146套的老年公寓作为试点，最后买家也以年轻人为主。

在王军红看来，房地产商做养老地产还没有找到成熟的模式，重要原因还是资金周期不匹配。支撑房地产开发的银行贷款多为短期资金，而养老地产需要长期资金。地产商无法沉淀大量资金进行持续运营，只能通过出售产权来回笼资金，养老地产必然沦为卖房概念。

在云南、山东等地，一些地产商以“养老地产”的名义在郊区拿下数千亩土地，最后用于养老设施建设的只是很小一部分，大部分都变成了商品房开发。

与其他的地产项目不同，泰康之家·燕园没有售楼处，也不对外开放。参观样板间和洽谈业务需要通过泰康人寿的热线电话提前预约。泰康人寿内部人士告诉财新记者，其旗下的养老社区项目，全部由泰康持有经营，唯有购买泰康人寿的相关养老保险产品，才能获得不同等级的入住权。

尽管泰康方面称，泰康之家·燕园的产品推出之后即受到市场欢迎，每天有200个至300个客户前来参观样板间，目前已获得了第一批签约600多户的成绩，但这并有没打消外界对该公司借养老之名变相卖保险的猜疑。

“真正做好养老地产，思路需要从房地产开发转换到养老服务的运营上来，也就是探索到底如何经营养老社区。”王军红说，养老产业的核心在于养老服务，而国内大多数资本对养老产业的理解，还在以“养老”概念卖房，多数投资者只关注开发挣钱，而忽略了养老服务本身。