租售端现变革风口 房企争相摆脱开发商模式

在望京SOHO附近，每一个工作日的上午，地铁站旁等候着一排排电力三轮车，土话称作“三蹦子”。这些“三蹦子”主要搭载望京SOHO的上班族，不到800米的路程最低10元起步，仅一个上午，“三蹦子”司机便可以获得500元左右的收入。

相对于望京SOHO带动起来的“三蹦子”产业，SOHO中国董事长潘石屹更喜欢聊SOHO中国的现金流，“SOHO中国目前的账面现金达到150亿元人民币，我们的负债率现在是全中国上市公司里面倒数第二名，是25%，中国任何招拍挂的地都可以拿得下，我们却没有拿。”潘石屹没有拿地，而是用账面现金推行了SOHO 3Q众包模式，首批8家3Q联盟代表包括赶集快租、优办、远行地产等。

而与此同时，房地产P2P也将重点发力到租售端。一时间，房地产行业的风口集中在一系列的变革上。

转型：租金收入大幅上涨

受益于互联网化

潘石屹于2012年宣布的新模式在悄然稳步进行中，按照潘石屹当初的规划，企业从“开发—销售”转型到“开发—持有”新模式。2015年公司的盈利将主要来源于租金收入，到2017年，租金年收入将超过40亿元。SOHO中国2015年中期业绩报告显示，转型的主营业务在报告期内，租金收入约为4.39亿元，较2014年同期的1.64亿元，大幅上涨168%。

SOHO中国的另一转型拳头项目SOHO 3Q同时也在进行中，SOHO 3Q发展的时间并不长，今年的2月份刚面世。据SOHO中国的相关负责人介绍，“SOHO 3Q已经成为中国最大的共享空间，SOHO 3Q一直在探索房地产出租与互联网结合的新模式：从O2O预订下单，到无底价竞拍，到大客户定制，再到3Q众包模式，每一次新尝试都是对传统模式的颠覆和突破，为多元化的客户群体提供灵活便捷的服务。”

SOHO 3Q最初是以单个座位按天计价的短租业务，类似Wework的共享办公室，这让很多人想到前万科高级副总裁毛大庆的优客工场，虽然同样是马拉松跑者的潘石屹、毛大庆默契十足地向“互联网”靠拢。

有趣的是，潘石屹日前推出3Q众包模式——鼓励所有个人和公司加入3Q销售网络，成为3Q伙伴和3Q联盟。

上述相关负责人介绍道，3Q众包模式鼓励所有个人和公司加入3Q销售网络，成为3Q伙伴和3Q联盟。借助互联网的力量，3Q伙伴/联盟通过手机端代客下单，客户支付成功后，合同租金金额的8%将返还3Q伙伴/联盟账户，佣金闪电到账。3Q众包的整个过程轻松快捷，拓展了社会化的更丰富的资源渠道，实现“人人都能赚租金”。

SOHO中国为此准备了1.6亿元的佣金。SOHO中国有了更美好的愿景：预计到2015年底，北京、上海两地的3Q工位将会突破10000个。2016年更会突破40000个。

似乎，新模式让潘石屹离开发商的距离又远了些。曾经靠房地产发家的SOHO中国将如何蜕变成一家互联网公司呢？

对潘石屹来说，SOHO 3Q面临三个问题，“第一个是市场的问题。第二个问题就是准备多少房子。第三就是管理的问题。销售的问题和管理的问题一定要基于互联网，离开互联网做不了。”

多元化发展：房地产

P2P重点发力租售端

去年以来，房屋中介、电商、P2P（个人与个人之间的小额借贷交易）、支付平台都开始打造房地产P2P产品。今年第三季度，多家房产类P2P交易额出现大幅增长。目前房地产P2P已步入多元化发展阶段，产品集中于租售端。

目前，业内还缺乏对房地产P2P全行业的数据报告。从已披露信息的公司来看，今年第三季度交易额迅速攀升。搜狐旗下“搜易贷”的数据显示，今年第三季度交易额近20亿元，较第二季度增长72.7％。自去年上线以来，平台累计投资额突破39亿元，累计投资笔数107万。

地产中介链家旗下的“链家理财”发展同样迅速。截至今年9月底，用户数量共有27.3万人，累计成交额达93.7亿元，其中第三季度成交额35.2亿元。

盈灿集团副总裁、网贷之家CEO石鹏峰表示，从产品类别分，房地产P2P可以分为个人贷款和企业贷款两类，大部分产品都是针对房屋租售环节的融资。在个人贷款领域，主要分为个人购房贷款、个人租房贷款以及专门以房屋为抵押物的贷款；企业贷款主要集中于商业地产的运营资金信贷。

电商企业也觊觎房地产P2P行业。今年，京东金融分别携手房产中介“链家”、租房平台“丁丁租房”先后推出“自如白条”和“丁丁白条”两种租房分期贷款P2P产品，使用产品的租户可按月分期付款，解决了租房需预付多月房租的“痛点”。

还有一些平台兼做个人贷款和企业贷款的房地产类P2P。以去年9月上线的搜易贷为例，作为较早打造房地产P2P的平台，搜易贷产品涵盖个人和企业贷款，包括首付贷、赎楼贷、换房贷、房屋抵押贷、商业地产保理等。

值得一提的是，房地产P2P的触角逐步伸向商业地产，相关项目一般都用于地产运营方面的融资，而非前期的拿地、开发。

石鹏峰表示，房地产P2P的特征是借贷资金量较大，因此风控的重要性更加凸显。记者了解到，各平台加强风控主要从几个方面入手——对借款人资质进行审核、设立风险保障金、银行托管资金。

石鹏峰认为，目前房地产类P2P呈现多元化发展趋势，与房租相关的P2P产品市场潜力值得关注，随着社会信用体系的不断完善，租房类信贷模式可以得到更快更好的发展。

（本文部分内容来自新华社记者王晓洁）