产业地产进园区
谨防“避重取轻”

产业地产进园区谨防“避重取轻”

王利博制表

2015“中国产业地产30强”榜单，9月23日由产业地产评估机构火花S-Park与园区中国联手发布。华夏幸福、联东集团和张江高科，成为产业地产行业的前三甲。同时，宏泰发展、天安数码城、临港集团、亿达中国、北科建集团、东湖高新、苏高新集团、坤鼎集团、中新集团等众多地产商也入围30强。

随着新型城镇化的发展，曾经的房地产正在告别遍地黄金的年代。与此同时，商住房企也逐渐将关注点转向产业地产。“众多的产业园区存在着引流困难、同质化、模式相对不成熟等问题。”火花S-Park创始人宋振庆在接受《中国企业报》记者采访时曾表示，产业地产有可能成为房企新一轮利润增长点，但不容忽视的是，机遇与风险并存。风头似乎很猛

“园区本身是个生态系统，运营商只有从孵化、开发、运营、服务、金融等方面有机配合，才有可能对产业形成合力，最后达到一个共赢的、轻重平衡的生态圈。”宋振庆分析认为，房地产业发展到今天，有远见的产业地产商，似乎都有意去开发产业地产。为此，宋振庆认为，在园区置业，资产的轻重，需达到一个平衡状态，运营园区的本质，就是服务于人和企业，“重资产是末，轻资产是本”。

“轻资产”是近两年的热词，它甚至成为了转型的“标配”概念，包括传统商住地产，也逐渐开始加大这方面的考虑，一时之间，不管是房企“新贵”还是老牌企业，都开始转型做轻资产，具体的业务形态包括代建、管理输出、内部孵化、产业投资、金融证券化等等，“变得更轻”，成了众多地产商的战略目标之一。

不管是跟风还是真的战略调整，产业地产商的个案告诉大家，他们已踏上“变轻”的转型之路。根据火花S-Park的统计显示，目前在行业中号称“主流”的产业地产商，已经有95%都介入了轻资产层面，这已经是行业不可置疑的重要趋势。

“2015年的中国产业地产30强榜单，以轻重动态平衡体系，作为重要的评估内容之一。”园区中国首席运营官沈斌介绍道，评比中辅以大量的调研数据和网络投票率，形成了一个科学、客观和高认可度的综合得分数，这对产业地产的市场动向，对相关行业的专业人士，都是一次创新和突破。

据介绍，华夏幸福目前的轻资产倾向为0.37，重资产倾向为0.79，轻重资产比值0.47；联动集团轻资产倾向为0.13，重资产倾向为0.85，轻重资产比值0.15；张江高科轻资产倾向为0.72，重资产倾向为0.73，轻重资产比值0.99。得势才能转型

进驻园区置业，是不是一定要“舍重取轻”？如果厚此薄彼，结果会怎样？

“以我们的研究经验来看，产业地产比较理想的状态应该是轻重资产动态平衡。”宋振庆在回答记者提问时认为，根据产业与资本在不同阶段的诉求，选择轻重资产的恰当比例，使得“资”与“产”达成一种动态的平衡，让这种平衡在企业发展的某个阶段内，能促成企业进入某个最佳的发展状态。

针对传统商住房企转向产业地产的实际情况，火花S-Park的研究人员指出，包括万科、复星、绿地、碧桂园、阳光城等品牌房企，均入选转型评分榜。有趣的是，本次评分虽然设定的分数最高为10分，但没有一家传统房企能够达到及格线。分数最高的是万科，虽说万科目前将产业地产列入集团重要业务板块，但得分为5.5分。

企业寻求以轻资产作为转型模式，那么，所谓的“众创”和“互联网模式”当然就成了绕不开的话题。

“我不看好房企做众创空间和互联网模式。”一位不愿具名的业内人士告诉《中国企业报》记者，在这条路上，没有那么多刚性需求，大部分房企都没想好，如何才能真正做好生态圈和服务运营，换句话说，跟风、盲从、凑数的现象不乏其人。

对此，宋振庆也提出，传统房企赖以生存的商住开发，曾经的日子一直很好过，现在，既然谈到转型和模式创新，那一定认为转型者拥有的独特资源优势以及独到的可持久的盈利模式。如果不是这样，在一定程度上说，产业地产的转型须“三思而后行”，必须老老实实地服务好人与企业。

“既有的资源、逻辑和基因，短时间内很难构成产业地产的优势。”宋振庆分析认为，传统房企转型做产业地产，经常面临两个重要问题，一是路径依赖，二是东施效颦。如果企业没有陷入这两个掣肘，那么通过对既有资源的嫁接和盘活，进军产业地产，也许能闯出一条道。