造城模式渐失动力
科技园区路在何方

造城模式渐失动力科技园区路在何方

中国经济进入新常态，经济产业转型升级成为中国经济发展的关键命题与未来发展的希望所在。科技园区及其关联地产出现市场需求与经济效益大幅下滑，发展严重受阻。既有商业运营模式逐渐失去动力。作为经济产业重要载体的科技园区（产业地产）面临如何转型发展的挑战。如何转型？如何调整？

“造城模式”渐失动力

科技（产业）地产是“先做产业，后做地产”，即先成功导入产业运营，然后再做产业地产及关联商业、办公、公寓（住宅）等地产链的开发。其核心运作思路本质是一种产业先导的“造城模式”。在经济进入新常态及房地产行业调控的大环境之下，企业基本都在应对转型或新机遇发展布局的紧迫任务，并调整其财务策略，将有限资本和资源更加集中在创新研发和整合价值生态链关键环节，而不是耗费大量资金购置“企业不动产”，部分企业即使有办公生产物业的需求，但基本倾向租赁方式获取，且租金收益率较低。与此同时，园区其他关联地产链产品市场需求乏力，特别是大多数产业园及关联地产基本都属于新发展区域，受整体地产泡沫过剩影响，其地产链产品市场形势较为严峻。

综合上述因素，导致这一“造城发展模式”失去有效动力，科技园（地产）发展陷入艰难困境。面对当前这一艰难困境，科技园区（地产）迫切期待新的发展思路与转型。

“科技+地产”协调推进

目前，国内科技园区开发涉及层面和角色，基本是在做园区的开发建设和招商运营，是一个产业园区开发商的角色。根据整体经济和产业的转型发展实情、规律，要求园区开发商角色定位进行转变，由园区开发商转变成为园区产业生态链体系整合投资运营商，须更加深入到园区产业生态链投资建设运营的战略层面。

因此，园区开发投资者须成立产业投资平台、产业联合投资公司或产业联盟投资机构，对高度契合园区产业定位的良好前景的领衔项目、主导产业和关键环节领域，进行重点投资、联合经营、股权投资或战略联盟合作，整合产业生态链系统。构建园区另一个主营业务盈利体系，从而开拓形成园区发展的又一“引擎”，形成主导园区发展的“双引擎”运营架构。这样就可实质转换或大幅降低园区依靠单一地产链推动模式导致的困境。

在中国经济产业转型升级大发展机遇期，先进科技产业投资潜藏着巨大的发展前景和市场机会，特别是在地产模式推动力严重不足的情况下，投资科技产业将为园区带来新的发展业务开拓空间和良好机会。投资公司投资园区定位的产业生态链系统，快速完备园区产业功能和园区区域氛围的成熟，又将带动推动关联地产链快速发展，两大业务体系引擎相互助力、协调推动。如此将对科技园区突破目前困境，有效成功转型，构建新的发展模式，推动园区趋向良好发展具有十分重要的意义。尤其对于多园区发展的格局，更加具有深度整合、规模化、专业集约化发展的优势及聚合放大效应。

以笔者运作的某生命科学园为例，园区定位于以生命与健康为主导的科学技术产业园。园区专门组建了生命科技产业投资公司，针对园区部分有良好市场和发展的重点关键产业项目分别进行投资运营或合作经营。如：高端健康管理机构项目，为新型的具有良好发展和盈利前景的项目。投资公司与知名专业机构成功进行战略投资合作。目前已经运营，且效果达到较好预期。创新孵化导入，加速产业专业度和集成度

科技园区的产业定位应该更加快速提高产业专业度、集成度。这样便于有效建立企业之间及产业之间紧密关联度。同时也更加聚焦园区的产业链生态体系，提高园区运营效率和服务专业度，最终提升园区的经济价值。

其中，一个有益的途径，就是建立创新孵化体系机制。如：设立孵化加速器功能单元。招募、筛选、引导产业内的创新性技术、服务、模式等群次进入园区，并与园区内的企业建立紧密产业关联和业务合作，有效提高园区的产业创新能力和技术升级源头。加速企业关联合作、相互配置及转化、并购、整合。同时，园区应拓展渠道，积极建设与外界关联产业和市场开拓关系。加强聚焦园区定位产业的专业度和集成度，快速催化发展壮大园区的产业链生态群，形成园区产业领域的整体竞争力。

最终，在科技园区“双引擎”发展的新模式、新格局下，创新孵化驱动注入升级能量，投资重要产业项目开拓产业盈利发展价值，关联地产链产品开发获取园区整体发展的商业价值。“两大引擎”相互协调、相互带动，加速推动科技园区（地产）成功转型发展。（来源：搜狐焦点产业新区）