联东U谷悄然转舵

专访联东集团常务副总裁梁环宇联东U谷悄然转舵

春江水暖鸭先知，作为产业地产的老兵，联东集团应对新的市场态势，已经做出了相应的战略、战术调整。7月8日，“野心·Park+2015中国产业新区高峰论坛”在北京举行，在会场外，联东集团常务副总裁梁环宇接受了搜狐焦点产业新区的专访，继去年抛出“老母鸡论”后，梁环宇再度做出犀利的回答。谨慎乐观下半年

搜狐焦点产业新区：上半年情况如何，对下半年的产业地产市场有何判断？

梁环宇：上半年凑合吧，肯定没有原来好，百分之七八十的样子。下半年，只能谨慎乐观，目前有回暖迹象，二季度比一季度好，但预计三季度、四季度也不会太乐观，因为市场就是客观存在，很难改变。

眼下，住宅过剩，办公商业也过剩，产业园也是过剩。传统产业退潮，大量二手厂房空置。然而新兴产业的空间需求并不大，且往往依托于大城市、好位置。所以，短期内，市场并不是非常乐观，要求产业地产企业熬得过去，挺得过去。

搜狐焦点产业新区：什么样的企业能挺过去？

梁环宇：内部体系非常严谨；成本控制、市场把控非常务实的企业才能熬过去。天天这边花钱，那边收不到钱，肯定熬不了多久。所以，关注现金流，没错！讲再高远的东西现实过不去，没用。产业园实际上是地产品类里面比较难做的一种。仅剩结构性机会

搜狐焦点产业新区：这样的市场环境机会在哪里？

梁环宇：现在市场最怕的就是无效投资，趋势性增长已经过去了，进入结构性增长。市场上是结构性机会，某些城市某些位置上有项目机会。

搜狐焦点产业新区：房地产进入白银时代，有观点说产业地产要扛大旗，是否认同？

梁环宇：不认同，扛不起。这类话，都是媒体愿意说的，新进入的人愿意说的。老人都不愿意说，它利润太低了。

原来没有关注产业地产的，觉得是新兴蓝海，实际上，蓝海已经变成红海了。只是它原来没有市场化，早期全国开发区干了将近二三十年，大量的工业土地、闲置厂房多得一塌糊涂，而且政府建园不计成本。很多定价来自于政府的租金，政府三毛、五毛也能租。

联东为什么今年提出来“2+13”（北京、上海+13个全国重点城市），只做精品城市？利润很薄、周转很慢，客户生存率很低。所以说市场比较难做，天天吹的肯定没做过，我在里面痛苦太久了，你让我说得多美妙，我说不出来，良心过不去啊。收缩战线只做A类项目

搜狐焦点产业新区：应对这样的市场，联东有什么举措？

梁环宇：稳打稳扎。首先，在项目上做减法，稳打稳扎，拉高投资标准，包括回报率、潜在客户量等指标，只做A类项目：联东今年必定要扔十几个项目，三线城市根本不考虑，这是第一个前提；二线城市挑好位置，做三四轮调研，心里有底才确定。对原来传统的项目，把运营体系、产品定位、后续定位、开工节奏、招商节奏把控好，保证每个项目能够基本运营过来，应该是趋好的。

第二，是政治上的稳打稳扎。联东对外最吸引人的是体系、品牌。另外，联东有体系作为保障支撑，因为之前吃了太多亏，所以不会很冲动去做什么决策，其实这是对投资者最大的负责。专注硬件深挖战壕

搜狐焦点产业新区：联东有没有想法投资园区企业？

梁环宇：联东有想法，但也比较谨慎、比较理性，包括现在很热的众创空间。

好的企业不一定在你的园区，一般也不会同意租金入股，这是个悖论。而且，投资是个高度国际化、开放化、市场化和专业化的事情，跟原来的人才结构、盈利模式都不同。另外，优秀的企业更偏爱知名资本，因为这些资本还可以带来资源、品牌、市场影响力，相对而言，园区投资带来的溢价并不高。比较现实一点的做法是，跟投资机构合作，不能自己搞。另外，作为园区可以发挥的一块是，利用债权投资解决企业短期资金流动性的问题。

为了喝牛奶就要去种牧场、养牛？直接买杯牛奶就好。现在还有用众创空间拿地的公司，我一看就乐了，本来众创空间就没干明白，产业园更难干。

搜狐焦点产业新区：提到合作，是否关注到产业园区的跨界整合趋势？

梁环宇：产业园就是个平台。是个硬件平台就做硬件，没必要把自己搞成个全才。中国的企业往往是横向思维、铺面的，这在市场初创阶段有利于迅速扩张，但当市场竞争深度发展，就会失去竞争力。我非常欣赏国外的一些企业，他们的模式是纵向思维，挖深战壕的，比如普洛斯，他们只做库房，服务不做，车队不做，就选址、建库房、做基金，几百个项目循环。

联东更多要走普洛斯的路线，至于服务等，我可以和别的平台合作。（来源：搜狐焦点产业新区）