地产融资风声再起

地产融资风声再起

6月16日，银行间市场成立18周年，市场上庆祝之声不多。这一天下午恒大地产公布了50亿元的交易所公司债发行计划，成为15年迄今为止单只最大规模的地产债券，之前有发行规模40亿元的首都开发集团和30亿元的首创置业和保利地产等。

恒大地产此举不可谓不惊人，但至少面临四方面压力：首先，地产公司发债融资在去年相关政策才略有松动，市场试水者屈指可数，因此市场接受度并不高；第二，民营资质企业在债券市场融资向来谈易行难，因此评级都不会太高，融资规模都不会太大，50亿元的单只发行规模无疑是历史以来最高的之一。加之今年真正开始的债券违约对于民营债券的冲击，在这样的市场偏好之下发行巨量其压力可想而知;第三，房地产市场进入调整期已久，一个普遍共识就是对二三线城市的看淡，而这也无疑给恒大等所有民营地产商以压力;第四，由于市场对地产公司融资的谨慎，即便央企地产商发行债券的规模都偏保守，而恒大敢于推出50亿元单只融资，其迫切心情和激进情绪一览无余。而且要知道，恒大此次公布的整体债券融资规模是200亿元之巨，50亿元只是首期的发行规模而已。而发行的过程也验证了我们的判断，据了解，50亿元的发行规模非常难以实现，即便在发行前夕都无法收集到足够的订单，经过各种方式的努力，最终定价在5.38%，创下其发债历史最低纪录。

当然，之前房地产公司发债的市场反应度没有那么负面，由于发行规模都偏小，因此用高票息来吸引客户通常还都可以顺利完成发行。2015年至今，交易所市场共发行房地产公司债券12只总规模223亿元；银行间市场共发行房地产公司中票21只总规模316亿元，与上万亿元的信用债发行规模比，房地产公司债券还只是沧海一粟。交易所的地产公司债较小主要原因是在公司债新政实施之前还只有境内上市公司可以发债，大量的非上市公司是在新政放开之后才申报，至今不过两个月时间，因此获得审批走向市场的目前并不多，银行间市场的房地产中票曾是大型房地产企业的唯一发债选择，比如非上市大型房企或在境外上市的房企无法进入交易所只好通过境内子公司发行中期票据融资。当然过去还是只针对大型一线房企，比如曾有说法是行业前20名才有此资格，如今面临公司债市场的竞争压力也不得不进一步放开限制，例如银行间交易商协会在近期公布一个指导意见，提出“进一步完善房地产企业发行债务工具”、“有序拓宽发行主体范围”云云。有了两个市场两个监管主体的竞争，房地产商债务融资可坐收监管红利，扶青云直上了。需求自然是旺盛的，“招保万金”已率先在银行间市场发行了中期票据，加上金隅、首创、首开等，其发行利率均低至5%以下，正可谓风借火势火助风威，比起前些年地产信托动辄两位数甚至高达20%以上的融资成本，发行债券给房地产企业带来的融资便利从某种程度上甚至是关系到其存亡的。（下转第十版）