当孵化器闯进园区，解密毛大庆如何选址

当孵化器闯进园区，解密毛大庆如何选址

当产业园区在全国遍地开花的时候，孵化器作为创业浪潮下的“新宠”闯进园区。

但是，这个园区新宠的顺利发展并非易事，园区中国总策略师宋振庆接触过众多的产业园区，他告诉《中国企业报》，“孵化器一定是中国特色产业地产的核心，是产业地产商最重要的竞争力体现。如果不能对产业端有所把控，是不能持续形成闭环生态链和平台的。”

5月底，地产界的明星式人物毛大庆宣布他创业以来第一个以产业园作为背景的优客工场———锋创优客工场正式成立。

优客工场+锋创：

“合伙”孵化

锋创科技园和优客工场的“联姻”缘于孵化器。锋创科技园董事长张寒燕在接受《中国企业报》采访时透露，“最初我打算做孵化的，但毛总在这一方面更专业，现在我们实际上是一种合作。”

张寒燕所说的合作不只是优客工场进驻锋创，重点在于孵化器方面的各阶段分工，“优客工场孵化的企业已实现一个商业行为的萌芽，创业产品得到认可，在得到天使投资后继续孵化，种子变成苗圃之后，这个时候便可以转移到园区，由我们负责接下来的孵化成长。”

与阳光100优客工场旗舰店不同，锋创优客工场侧重在已经完成天使轮融资，从初创期过渡到成长期的创业企业。优客工场的此次“合伙人”锋创科技园是由锋创科技发展（北京）有限公司投资建设。园区以电子商务和“互联网+”为特色，值得一提的是，锋创科技园目前拥有上市公司、国际品牌公司等268家入驻企业。

分阶段的孵化只是科技园产业生态链的一部分，张寒燕告诉《中国企业报》，“这边产业氛围很浓厚，京东、小米就在科技园旁边，京东也在做孵化，我也可以把孵化成功的企业给京东，从开始发育到最后长大成人，完善到顶级企业。”张寒燕提到李开复的创新工场，孵化小企业，卖给腾讯和阿里巴巴，甚至腾讯和阿里巴巴可以根据需要兼并、整合。

相较于张寒燕对于电子商务顶级企业的关注，此时早已是优客工场董事长的毛大庆更在意亦庄生态系统的升级和重构，“亦庄也属于中关村园区很重要的部分，实际上亦庄的产业集群是非常丰富的，而且实业非常集中，企业也很多，我们在创业的孵化企业和成长性企业希望会与亦庄过去十几年兴起的实业和制造业发生有机的联系。”

不难看出，毛大庆更看重的是优客工场所孵化的企业在亦庄的发展空间，毛大庆在讲述这一构想时，笃定而自信。

据毛大庆透露，“4月17日到现在进行线上导入以后，已经有270多家企业申请加入优客工场。其中，围绕着‘互联网+’，互联网技术等新技术的企业相对较多，这让我们很欣喜。”

产业+社交：

构成新生态链

作为毛大庆第一家以园区为背景的优客工场，园区和孵化器的融合发展状况尚无人知晓。但是，中国的园区目前却都在面临进一步的转型、升级，一位不愿具名的业内人士表示，“中国的园区太多，但事实上我们并不需要这么多的园区，如果没有企业进去，和鬼城无异。”

《中国企业报》走访全国各地的部分园区发现，不管是政府性园区，还是民营性园区，都在找寻新一轮的着力点，孵化器成为园区的“新宠儿”，但是也不乏只有概念没有事实的现象，上述业内人士告诉《中国企业报》，“相对成熟的园区产业做得很好，但是在孵化器、加速器方面还是在玩概念，因为根本没有太多创业团队或者企业进驻。”

宋振庆认为，“目前中国实体经济并没有那么理想，很多园区同质化竞争靠的依然是土地和优惠政策，无法形成有效的产业集聚，政府已经开始对低效园区采取一定的措施。总体而言，园区的重资产情况还很严重，需要进一步改良。”

锋创科技园的转型是原有的产业生态链的升级———社交和商务生态链，张寒燕解释道，“我们的创业可以是在咖啡馆里，我们把这种商务的休闲配套服务和社交服务平台打造起来，这其实是此前没有过的创新链，创业不要太纯，社交和商务生态链对一个园区极其重要。”

此外，张寒燕将软环境当做一流科技园的首个评判标准，其次才是交通、基础设施、产业氛围，这位此前一直在中关村软件园的“资深创业者”补充道，“我当时就想建一个最漂亮的园区，让创业者来到这里就不想走。事实上我们和中关村是一个系列，我比较注重两个生态链，一个是产业，一个是社交服务。”

园区+孵化器：

如何融合？

目前，锋创科技园近60%已有企业进驻，在张寒燕看来，60%的比率并不算高，“园区并不是建得越快越好，如果我们园区，降低租金、不设门槛，那我们竣工的时候就会满员了。”

锋创科技园的官网报价是17500元/平方米，并不算低的价格，张寒燕把各方面报价作为评判进驻企业或创业团队综合实力的标准，“一个产业园，如果在开始的时候就忍受不了寂寞，为了一时的资金压力而盲目招商的话，未来的成长潜力会受影响，按照我的想法，必须有层次地引进产业，企业是否有主流方向以及行业品牌、行业荣誉、缴税情况、租金要求等各方面都需要进行评估。”

毛大庆的优客工场在锋创科技园属于层次较高的企业，属于重量级、高质量的企业租户，张寒燕首年对此类型的进驻企业并没有具体租金要求。据悉，优客工场位于园区16号楼，共设6层，总面积约2600平方米。

似乎对园区来说，优质孵化器的价值已远远超过了眼前的盈利。但是，在产业动态过快的今天，像张寒燕所提到的慢慢去“养”园区，这无疑需要强大的资金链，锋创科技园无外贷的资金基础和通过销售获得的流动收入保障了正常发展，这也是张寒燕能够从容去规划园区发展的原因所在。

宋振庆认为，“孵化器一定是中国特色产业地产的核心，可以让园区变得链条更完整，更具活力和竞争力。园区和孵化器天然就有很好的融合性，但逻辑和模式一定要想清楚，否则就是噱头孵化器。”