北京塞隆文创园：
水泥仓库“变身”的烦恼

北京塞隆文创园：水泥仓库“变身”的烦恼

由首农集团北京胜利水泥库改造而成的北京塞隆文创园，保留了几十座高达18米的水泥筒仓，独具韵味。

刚刚放下电话的孙文有点烦，这已经是他今天上午接到的第3个电话了。

孙文是北京塞隆国际文化创意园（下称：北京塞隆文创园）的招商顾问。“我们园区创园已经一周多了，前来咨询的企业客户非常少，平均每天来访接待不足四五拨，大部分时间‘消费’在了手机上。”孙文向《中国企业报》记者解释，本来客户对园区还是很感兴趣的，可是在实地考察后却打了“退堂鼓”，他们大多都是因为堵车的缘故。“塞隆”近忧

“伴随北京朝阳区文化创意产业园数量攀升，先后有多个老工业厂房实现“变废为宝”，开启工业旧址被重新定义和高效利用新格局。截至2014年年底，北京市朝阳区已有28家老国企在停产或外迁后，将原来的老厂区成功转型文创园。预计今年下半年，这一数据有望被再次刷新。据统计，该区目前汇聚了数万家文创企业，而且逐年快速增长，其中仅去年新增企业近8000家。更有消息称，这一庞大群体去年或为区级财政贡献近百亿元收入。

起步较晚的北京塞隆文创园位于北京市朝阳区双桥农场，凭借其独特的建筑形态，优越的人文环境，在朝阳区众多产业园区中脱颖而出。

该园区前身为首农集团双桥农场北京胜利建材水泥库，曾为1990年北京亚运会、2008年北京奥运会的场馆建设贡献过力量。近年来，随着水泥储存行业利润持续走低以及首都功能定位的调整，曾经辉煌的水泥库面临废弃，经过调研，确定这里被规划为文创产业园。从2014年4月份开始,由首都农业集团与中国电力传媒集团共同出资，历经一年多时间对园区进行改造升级。

有报道称，5月19日，颇具工业特色的北京塞隆文创园正式举办开园仪式，有包含广告、设计、酒业等行业在内的26家企业现场签约入驻园区，一方面肯定了园区的项目实力，同时给予园区招商运营更多的信心。

然而，在接下来的招商中，市场反应却是冷冷清清。“到访的少，签约的更少。”一位接近负责北京塞隆文创园营销工作的知情者向记者透露称，园区招商开局并不乐观，除了受经济大环境影响外，主要还是该园区地理位置略显偏僻，交通拥堵严重是多数企业不能确定在此入驻的主要原因。由于该园区地处城乡结合处，无论是从市中心还是城郊出发至此，都需要通过园区东邻的双桥东路进入，而双桥东路在每天早8点到晚8点，几乎呈现天天必堵状态。这在一定程度上，打消了企业入驻园区的积极性。

而在文创企业眼中，除了对交通关注外，更注重园区周围环境。作为文创类型的企业，在创作生产过程中，环境的安静要素至关重要。但该园区却被“地上跑、天上飞”的噪音所长期“袭”扰，实地走访会发现，园区以北紧邻一条仍在运行的铁路，每天都会有数列火车轰鸣而过，而园区上空则属于飞往首都机场客机低空飞行降落区域，间隔不足5分钟便会出现一架飞机在园区上空呼啸而过。

5月29日下午，北京塞隆文创园停车场一位正欲离开的到访者苏先生向《中国企业报》记者表示，他是动漫产业领域一家公司的法人，现在办公租赁地点位于北京北四环附近，由于办公成本等压力，他决定将公司外迁至距离地铁口较近的城郊。而该园区向南不到2公里便是地铁八通线管庄站，正是基于交通便利等因素，他才决定上午就赶过来考察，没成想在双桥东路遇上堵车，仅过一个桥洞就花费了近半小时，后经了解，这段路堵车已成每天的常态。

苏先生顾虑更多的是，从事动漫产业的技术人员，对办公环境安静度要求是苛刻的，工作状态下丝毫不能被外界打扰，而在此地，时常面临火车、飞机“袭”扰，恰恰是该行业所不能适应的环境。远见思维

事实上，“通则达，达则济”等交通顺畅关乎发展的字样，早已印在了北京塞隆文创园宣传册中尤为显著的位置。这表明，该园区投资方已意识到地处“北京定福庄国际传媒产业走廊”东南角的区位优势及交通便利的重要性、紧迫性。

双桥东路作为目前唯一进园的主干道，“拥堵”已是园区一直挠头的问题,不过这个问题不久后将得到解决。随着今年底广渠路的全面开通，各方面配套完善成熟，园区或将彻底进入突破瓶颈期。据园区有关负责人介绍，正在修建的广渠路延长线距园区水泥罐南侧大约20米左右，目前广渠路延长线已修通至东五环路。按照规划，将向东一直修到通州，将大大提升塞隆文创园的交通便利程度。在未通车前，为缓解双桥东路拥堵问题，园区方面正研究早晚高峰时开设摆渡车的可能性，方便来往人员。

按照设计方案，广渠路将成为本市中心城道路网布局中17条快速路放射线之一，是中心城区连接定福庄边缘集团和通州新城的一条重要联络通道，也是中心城与通州新城之间主要快速公交走廊的重要组成部分，这条道路的修建将对加强朝阳区、通州区与市区的联系有重要意义。

其实，广渠路延长线现在已有了“雏形”，大郊亭东一段和通州一段已经分别修建，但中间两三公里一段路程尚待修建。据悉，广渠路（东四环路—通州新城）道路工程已被市政府列入年内建设计划，这条道路沿线储备了大量可开发用地，可以说是朝阳区东南部地区的一个发展增长点。

对于园区运营短期陷入的窘境，园区投资方却表现出了不“差”钱的发展底气和自信。此外，还释放出后期运营上的独到之处———让废旧的工厂区化身具有发展潜力的文化创意产业园。

北京塞隆文创园副总经理王浩在接受媒体采访时表示，项目的投资方是国内两家资金实力雄厚、责任感很强的央企。虽然项目在租金水平上处于中等水平，但在建造标准和园区定位上要求都十分严苛，对原有1.4万平方米厂房的改造费用（4000元/平方米）已远远超过重建园区所需的投入，对于如此大的投入，投资方并不急于快速的资金回报，而注重的是和入驻企业的长期发展。

“园区招商注重产业链的建立，不会在单独领域仅引入一家企业，而是要成为产业链和相关企业集聚的地方。帮助入园企业实现对产业、科技、资本的有效对接，起到孵化、辅助和扶持的作用。”北京塞隆文创园招商顾问刘卫强对《中国企业报》表示说。

王浩认为，园区的规划设计和建筑建造基本大致相同，开发商都会不遗余力地投入，而真正使项目呈现优劣状态的是后期发展运营。仅仅为客户提供基本的物业服务是远远不够的，园区内的任何服务项目都要进行细化，这种细化不是简单的绿植、通讯、维修服务，塞隆文创园在后期运营上不仅仅是所谓的“管家式服务”，而是为入驻企业在工商注册、融资、广告、综合商务等方面提供更多帮助，打造完整的创新服务体系。同时利用线上活动为园区内外原本互不相识的企业搭建企业宣传、业务合作交流的平台，让项目和入驻企业、企业与企业之间构成生意上的合伙人，一同受益，使整个园区成为商务合作融合体。

目前，北京塞隆文创园通过组建自己的物业服务团队，为顾客提供全面而细致入微、价值实在的诚心服务，使客户和园区共同成长、利益关联，从而建立全面深入的兄弟似的合作关系。（本文中孙文为化名）