探路“互联网+工业地产”

专访鑫茂集团总裁杜娟探路“互联网+工业地产”

杜娟

园区的建设和发展正成为实现产业升级与转型的重要路径，而鑫茂科技园无疑是我国众多园区的佼佼者，“鑫茂模式”更是享誉全国。近日，鑫茂集团总裁杜娟接受了《中国企业报》记者的独家专访，讲述了鑫茂科技园成功的原因。

园区经营：

从0到8的跨越

《中国企业报》：自1994年至今，鑫茂科技园在天津已经形成了鑫茂民营科技园、南开园、军民两用技术产业基地、绿色能源产业基地、光电产业园等8大连锁园。鑫茂集团是如何实现由0到8的巨大跨越呢？

杜娟：鑫茂科技园建设和发展的理念与模式具有统一性。从园区的开发建设到招商、运行以及管理，都是我们自己在做，而一般的开发商在工业地产的运作过程中，建设、招商、运行以及管理，基本上都是独立的环节。比如，一般的开发商可能会通过一些渠道去寻找一些销售公司进行招商，但这样一来，销售公司的人员和最初设计房型的人员思想就可能无法结合到一起。

到目前为止，我们园区的所有房型，都是我们自己设计的，开间要多大，中距是多长，承重要多少，这些都是我们自己的概念。为什么我们能产生这些概念呢？因为这些年我们一直在和园区的业主们打交道，我们知道业主们需要什么，我们都是依据客户的信息和市场调研去设计这些房型，而独立的销售人员在招商的过程中则难以理解这些细节的意义。一般的开发商单纯为了招商而招商，而我们在进行招商的过程当中，还会搭建孵化器平台、金融服务平台、物业保障管理平台等服务性平台。换句话说，企业只要到了我们园区，出现任何问题，比如工商注册通过，我们给你代办；大学生刚开始创业，我们有孵化器；企业有一定规模后有了创新项目，我们帮你专利申请。我们的理念和模式在市场中获得了良好的口碑，因此我们的园区现在不管开发到哪里，都有许多之前的老客户追随我们。

《中国企业报》：一些园区建设和发展的时间比较长，可能就会出现一些满足不了市场需求的问题，鑫茂科技园在这方面做得怎么样呢？

杜娟：鑫茂集团不断地探索，不断地学习，不断地与时俱进。不能说我们的园区，十年前是这样，十年后还是这样，总得有与时俱进的东西，这样才能让人觉得，在这个园区里是有前途的，跟着你发展是有前途的。

多年来，我们始终做国家提倡的、政府支持的、市场需求的事情，比如国务院总理李克强在两会期间提出“互联网+”、“大众创业、万众创新”等概念，在我们的园区就有生动的体现。目前，我们在济南的园区里投入了几千万元建成一个基于大数据的孵化器平台，对入园的企业做数据化的分析和管理，为入园企业提供从生产到销售等各个方面的数字化服务。另外，我们正在做一个类似于O2O的工业产品电商平台，电商在工业方面是一个空白，我们正在探索这条道路。

品牌输出：

鑫茂模式连锁化

《中国企业报》：据了解，鑫茂科技园已吸引了1200余家中小科技型企业入驻，鑫茂科技园年产值已突破200亿。中小科技型企业始终是社会重点帮扶的对象，鑫茂科技园对入驻园内的中小科技型企业提供了哪些帮助呢？

杜娟：首先是孵化器的平台，我们的孵化器平台为大学生提供了创业和就业的机会，我们免去他们第一年的租金，而且给他们做一个创业指导。在他们第一年创业的过程中，无论他们有什么问题，我们都会给予他们免费的指导。

另外，我们正在成立自己的基金，对创业企业进行评估后，为优质的企业和优质的项目提供基金，在资金上给予他们支持。其实，有的项目非常好，但是企业苦于没有充足的资金，这时我们的基金就会起到非常大的作用。

《中国企业报》：鑫茂·齐鲁科技城是鑫茂集团科技园品牌输出的成功案例。目前，鑫茂集团在科技园输出上建立了哪些输出模式？取得了哪些成果？

杜娟：鑫茂集团20年开发建设科技园的成功经验，通过实施商业化运作，建立了借助社会资源，实施资产资本化运作，进行鑫茂科技园建设管理模式输出的盈利新模式，并形成全国知名的“鑫茂模式”。我们在科技园输出上建立了三种输出模式：一是委托开发建设招商运营管理模式，二是合作开发建设招商运营管理模式，三是全程开发建设招商运营管理模式。

目前，我们将“鑫茂模式”的成功经验、创新理念、经营模式和社会资源，已成功输出至河北、沈阳、内蒙古、甘肃、山东等地，成为促进当地经济发展的新亮点。

可以说，截至目前，我们的输出都是成功的。可能大家看着简单，不就是盖房子吗？但是最后你必须知道你盖出来的是什么样的房子，你盖出什么样的房子才能让社会和企业认同你，你做什么才能真正服务好企业。其实，就像老百姓买房子一样，为什么有的开发商卖得好，有的开发商就卖得不好。