商业地产严重过剩轻资产模式救驾

商业地产严重过剩轻资产模式救驾

根据物业机构莱坊的统计数据显示，2015年底，全国主要城市商业综合体存量面积将达到3.6亿平方米，2016年以后更将突破4.3亿平方米。与此同时，2014年国内主要城市综合体个数达885个，较2013年增长24.47%；2015年主要城市的综合体数量将突破1000个；至2018年，商业综合体的年供应量将达到1200个。

如整体的房地产行业一样，商业地产存在“严重过剩”的问题，但是，今年一季度，我国办公楼的开发投资同比增长20．6％；商业营业用房开发投资增长17．2％，均高于全国房地产开发投资整体水平8．5％。

从数据来看，尽管商业地产“供过于求”的问题日益突出，众房企仍乐此不疲地投身于商业地产的开发中。

被动开发的商业热情？

在中国商业地产联盟秘书长王永平看来，部分开发商实际上出于无奈，“由于项目前期立项为商业地产，期限内未动工甚至要被收回土地，所以造成被动开发，万科之前一直在走住宅产业化的道路，但是这两年做商业配套，拿的地很大，不做商业是拿不下来的。也有部分开发商不懂商业地产，并不了解商业地产的压力和风险。”

据《中国企业报》记者实地走访北京的商业地产项目，部分运营良好的商业地产项目人流量大，场面“火爆”，但是也有部分项目显得略微萧条，甚至惨烈。

在“冰火两重天”的商业地产方面，转型一直进行中，但未成系统，王永平认为，北京的商业地产项目是未来商业地产的缩影，“商业地产未来会出现两极分化的现象，部分项目可能会面临转型，有的项目甚至会烂尾，整个商业地产也将会进行洗牌。”商业地产可塑性大，利润普遍高于住宅、办公性等开发的利润收入，这一直让众多企业抱有幻想、“趋之若鹜”。

表面上来看，商业地产的角逐异常热烈，家居业红星美凯龙跨界打造“爱琴海”项目早在之前便进军商业地产欲分得一杯羹，中国建筑股份有限公司子企业近期携手民企欲深耕商业地产领域。万科地产作为住宅类地产企业的“老大”，近两年也放下身段，瞄向“商业地产”，目前万科在非住方面的资产已近2000万平方米。中粮正是春风得意时———大悦城开一家“火”一家，中粮方面表示，计划用2—3年完成11家大悦城的打造，五年内交付20家大悦城。首开商业地产的相关负责人也对《中国企业报》记者表示，“目前首开商业的发展状态很好，发展速度也相对较快。”

事实上，并非所有的转型都让企业如“意”，SOHO中国董事长潘石屹在2012年宣布的新模式至今仍没有太大成绩，按照潘石屹当初的规划，企业从“开发—销售”转型到“开发—持有”新模式。2015年公司的盈利将主要来源于租金收入，到2017年，租金年收入将超过40亿元。但是，根据SOHO中国2014年年度业绩报告显示，2014年，SOHO中国营业额约为60.98亿元，较2013年约146.21亿元下降了58.3%；2014年全年租金在营业收入中所占收入不足7%。

被专业——专业性

还不强，困境就来了

一位不愿具名的业内人士表示，“虽然SOHO中国的转型现在并没有太大成绩，红星美凯龙等企业进入商业地产大多是认为他们对商业地产很熟悉，但是真正做下来并不像他们想的那么简单，位置、物业结构、竞品的冲击都会有影响，转型打的是一场持久战。”耐力似乎是热衷于体育项目的潘石屹最显著的特性之一，但由于商业地产本就存在替代性大的特点，在这场洗牌大战中，哪家企业项目做得好，哪家企业就上位。

“我们商业地产企业的专业性还不够强，还不成熟，变化就铺天盖地地来了！这打乱了企业的步伐。”王永平如此形容众房企的“困境”，开发商所面临的另一个“困境”是电商的冲击，据有关数据显示，线上购物已经侵占了中国零售业市场25%的份额。

房地产进入下行周期，再加上电商的冲击使得部分开发商“被动”转型，许多大型商场“被动”改造升级———儿童业态比例调升，增加电子游戏真人体验、玩偶主题展馆、文化艺术展览等互动体验业态逐渐增加，万科集团副总裁、北京万科总经理刘肖告诉记者，中粮万科半岛广场餐饮从最初制定的20%到开业时达到28%，普遍意义上理解的体验式消费也从50%升至接近60%。体验式消费成了万科制衡电商的“底牌”。

一贯已“城市的配套服务商”自居的万科在商业地产上发挥了自己的核心优势：客户群规模大，社区运营升级，对于多业态发展的融合速度也会相对较快。万科集团高级副总裁丁长峰把万科的购物中心和社区生活中心一同归为万科的商业地产。

财经评论员严跃进告诉《中国企业报》记者，“虽然万科一直在社区服务上进行创新，但过去还是围绕住宅社区进行的。此次通过结合创业空间的打造以及社区人交流平台的搭建，背后的含义是提供一个双平台，即建筑空间和创业软环境。”在严跃进看来，万科的此类模式是有明显去库存导向的，通过模式的宣传打响口号，进而鼓励和吸引年轻群体积极入市和购房。

轻资产和“被轻资产”

对于万科商业地产方面的新举动，王永平则认为：“商业配套也是良好生活的一部分，但尚属试手阶段，万科并没有一个清晰的商业地产战略的构架，总体是轻资产为主。”

此前，万达地产便宣布将开启“轻资产”的运营模式，并“立志”到2020年万达商业地产净利润的2/3来自租赁收入。

在万达董事长的构想中，五年以后万达广场将没有重资产项目，万达的营收来自轻资产运作和租金收入。这意味着，万达欲转型为一家商业投资服务企业。万达地产的相关负责人告诉《中国企业报》记者，“目前整体方向是按董事长的思路来，也是最新的计划，所涉及的具体内容都很深，我们内部的小册子足足有30页，还需要深度挖掘。”

从企业发展借鉴来看，王永平认为万达是最有可能学习的，但是万达快速做强、快速开发的能力以及强大的品牌效应是其他企业很难做到的。王永平分析道，“其他企业在学万达的时候，万达已经覆盖的差不多开始轻资产化了，但是并不是所有企业都拥有专业的团队，轻资产是只对有专业管理能力的企业才有机会，大多数企业将是被轻资产整合的对象。”

在众多问题下，堪称“冰火两重天”的商业地产无疑同整个房地产行业面临同样的境遇：拐点期转型，破则立，不破则“危”。在这个阶段，众房企不得不使出浑身解数，转型“招数”自然层出不穷，专业化的团队、开发市场的前期把控变得愈加重要，但是问题来了，转型期谁将会突出重围，最终在商业地产分得疆土，成为商业地产新的标杆和霸主？