地产央企混改步伐加快

地产央企混改步伐加快

王利博制图

4月23日，绿地集团发布快讯：绿地整体上市获批！这标志着绿地这家全球业务规模最大的房地产企业即将实现整体上市，同时也意味着上海国资领域最大的混合所有制改革案例成功落地。

在房地产告别高增长时代，行业面临转型挑战，地产央企同样面临的是“活下来”的压力。

混合所有制改革无疑是地产央企国企通往罗马的“光明大道”———让市场的活力渗入企业结构，从制度上找到了下一轮增长的发力点。“混改风”再起

近期，有消息称，今明两年，多家房地产央企或将通过引入战略投资者或实行高管持股计划的方式实行“混合所有制”改革，多家国企都已通过。

华侨城A日前宣布拟向控股股东华侨城集团、前海人寿和钜盛华以6.88元/股的价格发行11.63亿股，募资80亿元。深圳的民营企业宝能集团以70亿元真金白银入股华侨城，前海人寿持股6.9%上升至第二大股东，钜盛华持股5.2%位列第三大股东，均为宝能系实际控制人姚振华旗下公司。华侨城集团对公司的持股比例将从56.9%降至50.77%，仍为公司控股股东。目前，华侨城内部人士表示公司正处于静默期。

上海易居房地产研究院研究员严跃进分析称，“这次改革试图改变过去‘旅游+地产’的发展模式，希望通过组织架构的变革，即通过股权结构的调整，导入新的战略投资者来实现跨越式发展，实现激励效应。”目前，华侨城已推出股权激励方案，但是定增对象尚未拍板。

华侨城董事长刘平春曾在股东大会上表示，公司非常希望通过资本市场引入战略投资者，甚至是引入国际资本。

但最后“牵手”宝能系着实令业界惊讶不已。在严跃进看来，“其实意图很明显，即充分利用民营资本的优势来为企业扩充资本。”民营资本在进入旅游地产时，优势可能更为明显，“比如在经营决策以及新项目选择方面会有更大的便捷度。同时能够摆脱过去以央企的名义的决策风格，对于后续经营效益提高预期会有一个大的空间形成”。

在混改方面，华侨城是地产央企第一个吃螃蟹的企业，与此同时，其他地产国企也是动作频频。

中粮地产近期一次股权激励还创造性地提出了激励收益限额制度，保利地产、招商地产亦股票期权首次授予计划，采用股票期权作为股权激励工具。其中保利地产的股票期权激励计划首个行权期已实施三次行权，超过2600万份股份上市流通。

广州国企越秀地产副总经理朱晨在“2015政策形势预测与投资理财高峰论坛”上透露，“越秀地产正在研究自己的合伙人体制，虽然高管持股计划时间表尚未确定，但一定是趋势。”

值得一提的是，招商地产品牌总监边四方告诉《中国企业报》记者，“我们一直是混合所有制，混改对于上市企业就是一个伪概念，公众公司的股权关系随时都是可以变化的。”

“合伙人制”或成新常态

在当前国有企业大力推行混合所有制改革的大背景下，越秀地产试图通过合伙人制度实现“企业内生动力”，以应对行业“新常态”。

越秀地产的相关负责人告诉《中国企业报》记者，“目前正在以佛平路项目为试点，全面推进事业合伙人。项目试点，我们的思考是制度的推行，而且是按照层次推进。”越秀和华侨城的思路相差并不大，在上市公司层面，同样结合股权激励。

在项目公司层面，越秀更“狠”一些，上市公司高管层既要负责项目经营，同时也持股，业绩考核的是整体的项目，效益高低直接对高管层的收入产生影响。

越秀的该负责人透露，“上市公司层面的事业合伙制度今年也正在着手推进。”

不难看出，越秀地产的“合伙人制度”是为了激发员工活力，目的是激发管理层着眼于公司的长期利益。中国房地产研究会副会长胡志刚对《中国企业报》记者表示，“高管持股计划可以明显提升积极性，某种程度为自己打工，从自己利益出发，更加约束自己的行为，符合目前趋势。”

相对于万科的合伙人制度，越秀地产的项目跟投与万科的制度设计在激励导向和目的上基本一致，但在激励方式上有所不同。万科通过引入“盈达”基金开放认购的方式，放大跟投人的跟投权益比例，增加激励力度。越秀地产则会根据项目特点实行奖励，激励操盘团队发挥主动性为股东创造超额利润。

同时，国企和香港上市公司的双重身份使得越秀地产更有信心，越秀地产该负责人告诉《中国企业报》记者，“越秀地产推进的合伙人制度在政策方面没有任何障碍，公司的高层领导也很重视。”

混改企业需先改自身

事实上，混改并不是一个新词。据统计，混改的实践已达到20多年，但是业内人士表示，由于国企、央企的特有属性，多年混改，效果并不明显。

堪称“混改样本”的绿地集团，目前处于混改第三阶段：引进战略投资者，形成国有、集体、非公有资本交叉持股、相互融合的混合所有制。

绿地集团的内部人士向《中国企业报》记者解释道，“混改分四个阶段，最后一个阶段也是现在和今后的一个时期，整体上市，成为公众公司。深化改革，关键要靠制度。”

胡志刚表示，“目前国企混改，只是阶段性的，大部分国企仍存在很多弊端，管理、合伙人权益不明朗，财务、利润、分红不透明，总经理、董事长的权力也尚属模糊地带，如果国企自身不先改革，便去混改，容易把其他企业混死，国企自身要先改革，所以说打铁还需自身硬。”

混合所有制的实质，是在企业制度上摆脱单一所有制的束缚和局限，使几种不同的所有制在市场中优势互补，充分发挥自身的作用。在这个过程中，制度和市场活力融合。胡志刚提出，“做不好的企业让可以做得好的企业来做，股权收益合理分配，不可以抱团取暖，混改企业本身一定要达到要求，这更有利于改善企业结构，房地产还是需要资金的，对融资也是很有好处的。”

尽管部分央企已从试行合伙人制度尝到甜头，但其仍处于“窗口期”，国企、央企本身与国家政策的关联和固有的桎梏，让这条转型路显得扑朔迷离。