标准厂房VS综合体工业产业园两大盈利模式分化

标准厂房VS综合体工业产业园两大盈利模式分化

近日，搜狐焦点产业新区中国产业新区研究院发布的《2014年中国产业园区招商信心指数》指出，“标准化厂房”和“产业商业一体化”将分化成为产业地产未来的两大盈利模式。

报告认为，工业用地弹性出让、工业用地价格提高、旧厂房集约化改造成为未来工业产业园区发展的重要挑战，高品质的标准化厂房不仅不会被淘汰，反而会成为工业地产重要的突破口。同时，规模化的标准化厂房还可以结合规模效应和金融效应，发挥更多的资金融合和投资价值。而“产业商业一体化”模式则以高端客户为主，是产城融合的重要表现形式，是未来产业地产的重要方向。模式一：标准化厂房

标准化厂房瞄准中低端客户，租售并举，逐渐形成类似于新加坡模式的工业地产，这个模式符合我国工业产业以制造业为主的特点。随着各地关于工业用地制度的出台，产业地产肯定会从销售向自持慢慢转化，增值服务收入的占比也会不断增加的趋势将会成为未来产业地产盈利的主流。标准化的厂房如同住宅产品一样，对于刚性需求来讲，是有效供给，满足了政府当前提出的工业用地出让制度改革，实现土地节约集约利用的政策目标，同时也为企业提供了较为有效的生产空间。

对于部分生命周期不确定的产业企业，标准化厂房是企业节约成本、迅速扩张的重要途径。目前，标准化厂房成为重要的发展趋势。如北京联东U谷、沈阳满融、重庆南川、上海张江高科技园区等，标准化厂房均比较成熟。

工业用地弹性出让、工业用地价格提高、旧厂房集约化改造成为未来工业产业园区发展的重要挑战，而高品质的标准化厂房不仅不会被淘汰，反而会成为工业地产重要的突破口。对于持有工业产业用地的企业来说，通过高标准的厂房建设吸引适当规模企业落户，尤其是通过批租的形式，是符合当前工业用地出让制度改革的明智之举。

规模化的标准化厂房可以结合规模效应和金融效应，发挥更多的资金融合和投资价值。晋江普洛斯物流园区、大连腾飞软件园区等模式证明了这一点。工业厂房和仓储物流具有稳定持续的现金流，同时物业出售、出租增值带来可预期收益，与资本市场融合，形成资产证券化，对于资本市场而言，这些是优质的投资品，未来工业地产的信托、基金将成为重要的融资模式。模式二：产业商业一体化

产业商业一体化以高端客户为主，主要是为高端客户提供更好的办公环境，不仅有好的办公环境，更有公寓、商业、娱乐、休闲、金融等配套设施，使产业园区发展成为综合体。这是未来发展的重要方向，也是产城融合的重要表现形式。产业地产商业综合体的路径，在香港、台湾等地区较为流行。

国内一些产业园区也探索实施此类形式，包括卓尔发展、毅德控股等商贸批发市场的开发商，比较重视。但是对于此类形式，需要处理好当地政府对产业布局要求和园区发展模式的关系。

此类园区的开发，与产业资源禀赋发展本身关联并不大，一方面凭空指导需求，一旦需求没有达到预期，容易形成产业鬼城；另一方面，产城一体在中央下发推广文件之前，开发企业自行探索，容易陷入“拿工业用地、走商业开发”的违规陷阱，当前对于2.5产业用地中央尚未表态。

未来，随着改革的深入，北京、上海、广州、深圳一线城市和南京、杭州、苏州、厦门等二线热点城市，在国家城市规模控制、产业结构升级、低效产业转移等战略规划下，有可能将2.5产业用地管理纳入第三产业，届时，现行的产业用地将面临参照商服用地补缴地价款的境地。（来源：搜狐焦点产业新区）