不动产登记被指不会逆转楼市两会提振效应明显

不动产登记被指不会逆转楼市两会提振效应明显

本报记者林瑞泉/摄

3月1日，《不动产登记暂行条例》在全国范围内实施，我国不动产统一登记制度随之正式建立，不动产登记正式实施。今后，包括集体土地、房屋建筑所有权等在内的十类不动产将进行统一登记。哈尔滨、长春、沈阳、大连、西安、济南、青岛、武汉、成都、南京、杭州、宁波、厦门、广州和深圳15个城市，第一批实施不动产登记。

房地产的阵痛和规范化

酝酿多年的不动产登记让“房地产”兴奋起来。购房者希望通过不动产登记，让手中持有大量房产的业主们抛售，从而使得房价下跌。业内人士分析不动产或是为房产税做铺垫。部分企业把这当做营销噱头，“卖点———不动产登记急售，价格可谈”的小广告多了起来，事实上，这些打着“不动产登记急售”的房价并没有降低。

春江水暖鸭先知，对房地产行业最敏感的莫非房企了。北京城建三投资集团执行总裁徐天薇对不动产登记也提出了自己的看法，“这是好事，国家应该早就出台相关的条例，这对后期的整个的这个系统化、制度化的管理都是非常有必要的，但影响很有限，我们也没有做什么反应，房价不会马上跌，最终对房价的影响不是在登记制度，在更多的影响房价的因素中，它顶多可以算是一个导火索。”

这与市场的期待和声音并不一致。

早已经告别遍地黄金的房地产似乎是“雪上加霜”，不动产统一登记，“房叔房婶”尤其是政府官员便无所遁形，房价或许可以跌，众多买房的人翘首以盼的就是这一天。根据人民网的两会调查，33.09%的网友希望不动产统一登记可倒逼房价合理化。房地产商潘石屹也曾经表示，如若实施不动产统一登记制度，房价马上会跌。

宁波富达副总裁、董秘赵立明对《中国企业报》记者分析道，“潘石屹认为房价马上跌主要还是因为这个房地产税，事实上，前两年，专家开始讨论这个房地产税，现在正处于房地产行业的白银时代，房地产税的去向不明让市场的观望情绪更加浓厚，房地产税如果很‘凶猛’，那么房价肯定会像潘石屹所说的那样马上下跌。如果房地产税合理，经过调控，对房地产的影响也只能算是阵痛。”

对此，徐天薇觉得不动产登记并不具备可以直接使得房价下跌的“威力”，“房价受太多东西的影响了，包括现在的杠杆调控、减息等等，这不能受某一方面影响就下跌。”

徐天薇表示，“即使房价有所变化，也是一阵子的，是阵痛，慢慢地还是会有交易量，会有刚需”。至于众多“吃瓦片”的“房哥”“房姐”们，徐天薇认为，可能实施两三年后，对他们的影响会比较大。

徐天薇所提到的“阵痛”她认为是必然的，在库存量居高不下和需求疲软的房地产现状下，众多的房企管理者出乎意料地接受现状，并且做出了理性分析，徐天薇便是如此，“阵痛是必然的，你不能总是在一个混乱的市场中浑水摸鱼，永远有那么大的利益点，这是不正常的，中国的房地产需要调整和规范化了。”

两会上最关注的

也是房地产税

经济学家马光远认为，《不动产登记暂行条例》的出台意味着，中国究竟有多少房子这个困扰所有人的问题有可能搞清楚。也将意味着，有这个基础数据之后，房产税的征收也有了基本依据。

“这不仅是房产税前期的铺垫，我觉得它也是在为整个中国把脉房地产作铺垫。”房产税征收涉及的面很广，徐天薇预测短期之内政府还得斟酌一番。

事实上，在不动产登记落地之时，房地产税相关工作也在积极推进。去年，税务总局政策法规司副司长靳万军在《关于全面推进依法治税的指导意见》新闻通报会上表示，2015年将推动房地产税等相关税收立法。

目前，备受关注的便是正如火如荼进行的两会，全国政协委员、财政部副部长朱光耀在回应有关房地产税的提问时说，中国怎么开征房地产税，仍在研究的过程中，总的说来由人大牵头，财政部配合，过程要非常谨慎。全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康也在接受媒体采访时透露，房地产税立法草案内部一直在做。最晚应该是在2017年两会后实施。全国政协委员、上海社科院城市与房地产中心主任张泓铭表示，按照世界上的惯例，房地产评估是按金额来征税的，房地产税的税率并不会很高。

“不难看出，今年两会对房地产行业起到了很大的提振作用，毕竟房地产行业还是稳点好，房价不能过度下跌。”赵立明还提到部分专家此前对房地产税的过度解读，加上部分买房者很容易受到影响，使得市场陷入“遥遥无期”的观望中。

库存量成痛点

房地产行业已今时不同往日。据《中国企业报》记者了解，宁波的房企去化率均出现不同程度的降低，去化率下降的部分利息成本也在不停地增加，财务成本成了房企的“头疼问题”。

高居不下的库存量已然成为众房企的痛脚，当《中国企业报》记者提到宁波富达的库存量时，赵立明谈到了宁波的房企整体现象，“以前，项目一开盘，一个月内可以卖掉七八十套，现在也只可以卖掉三四十套，基本下降三十至五十套，宁波市场大概是这么个状况，我们的情况相对好一点。”

北京的市场相较来说情况好一点。但是，似乎是受“穹顶之下”的影响，徐天薇并不赞成人力物力都集中在北京等大城市，随着环境的愈加恶劣和生活成本的增大，徐天薇预测很多北京外来人口将会出现“返乡潮”，每座城市都有一个发展点，在未来会形成新式的区域中心，而不是就以北京为中心。而在北京的，随着老龄化的加重和独生子女增多，在10年后，每家都会有2—3套房子，人们对房地产的需求会锐减。

徐天薇在谈及不动产登记对企业的影响时，她再一次提到企业自身的产品和服务，“影响没那么大，重点在于你在做什么，你专心做产品，这些登记制度，包括中国的经济制度，这些固然有影响，有些企业它肯定会去考虑怎么应对，但我们就没有太多反应，我们专心做好我们的产品就好。产品和服务才是重中之重。”

这和赵立明的想法不谋而合，“企业要生存、要发展，产品和服务肯定要努力做好，根据市场需求来做，同时加强营销。新项目必须重新定位，但是老项目、老产品现在想改变比较难。”

房地产长期以来对中国GDP的重要作用，房地产尤其是近期实行的不动产登记自然成为两会的热议话题。全国政协委员、经济学家厉以宁表示，房地产的经济拉动作用不可低估，仍要振兴房地产，而前提是企业在结构调整中要耐心对待阵痛和困难。张泓铭则表示不动产登记不会逆转楼市。