房地产“头把交椅”易主折射行业拐点

房地产“头把交椅”易主折射行业拐点

绿地全球销售超越万科，晋升行业规模第一。这是房地产行业2014经营季最后、最有传播力的新闻。

人们对“绿万之争”之所以关注，不仅仅因为这两只房产大鳄在龙虎斗中能形成声光电的“和声效应”，更重要的是，这两家公司的江湖排名，在一定程度上体现着国内房地产业的动态。现在，综合有关机构的数据，绿地集团2014年房地产销售达2400亿元左右，而万科为2200亿元左右，即绿地取代万科坐上了“头把交椅”。新科“老大”出来了，有人据此分析，包括万科在内的以住宅开发为主的行业规模至此见顶，也就是说所有的地产商，将来都面临着“要么转型，要么破产”的困境。

有数据显示，绿地今天之所以能超过万科，是在商用物业和海外房地产销售方面占了明显的优势，而在住宅销售一块，绿地仍然少于万科。与此同时，万科2014年的市场占有率并没有大幅提升，这就意味着住宅销售空间增长的动力不足，增量的规模收窄。

万科2014年的市场表现，正是大市场的一个缩影。有研究数据表明，传统房地产行业在2013年基本达到峰值，多个指标均创下历史纪录。进入2014年，国家统计局公布的2014年1—11月份房地产数据显示，全国商品房销售面积同比下降8.2%，商品房销售额下降7.8%，其中住宅销售额下降9.7%。

商品房销售走低，与2013年以来的土地市场和商品房市场分化有关，也与市场购买力有关。比如25周岁的置业新增人口，在2013年就到达峰值，25—44岁区间的人口的高峰期出现在2006年，目前这部分群体的占比和绝对数都在加速下降。也就是说，人口结构的拐点，导致了房地产需求高峰已过，仅靠货币宽松政策无法逆转。首先，人口年龄结构迎来拐点，作为刚需主力的婚龄人口和作为改善性需求主力的劳动力人口趋于下降，而可能需要以房养老的老龄人口趋于上升。其次，除刚需以外，很多人寄望于改善型需求的释放，但目前来看，中国的户均住宅套数已达到1.03套，人均居住面积已经达到33平方米，和其他国家比较已经不低，这就意味着，未来改善型需求的增量，也逐渐走低。

在市场购买力减弱的同时，开发商的存货压力普遍很大。CRIC研究中心数据显示，截至2014年三季度末，A股139家房企存货达2.23万亿元，环比上升5%。其中，万保招金4家龙头房企存货环比微增3%；15家中型房企存货较年初上升了25%。

2014年以来由于总体行情调整，销售端受阻，房企可售、待售部分淤积，导致库存急剧上升。查阅三季报可知，万科9月末存货为3500亿元，保利地产为2750亿元；存货结构来看，万科、保利现房/可售存货占比较低，存货结构相对健康；而部分库存消化周期超18个月、同比增幅超1倍的房企包括大名城、苏宁环球、深振业等。这说明行业库存风险在不断集聚。

压力之下，诸多房企在2014年进行了非常多的转型，以此试图应对行业下滑。但是，从中长期来看，由于过去十多年楼市发展的驱动因素正在发生显著变化，地产行业拐点势必形成，基本面下行趋势难改。为什么这样说？

过去十多年的黄金时代，几乎完全没有存货风险，因为不动产始终在快速升值，但在白银时代，情况会发生很大的变化。不动产价格将结束单边快速上涨，很可能将转为在波动中缓慢上行，其长期涨幅将低于人均收入的增速，房价收入比将逐渐下降。当房价、地价长期涨幅低于企业融资成本的时候，单纯靠持有资产升值的盈利模式将不复成立。过多的存货显然不是财富而是负担，鲁莽的投资不是机会而是风险。

因此，在房产市场规模见顶，供需拐点已至的境地下，房地产市场已进入一个供需相对平衡，甚至开始进入了供过于求的局面，市场的波动加大，行业分化也不断加剧。以万科为代表的房地产开发商已经表示，将坚定不移地推动公司的转型，强调要做白银时代的“城市配套服务商”，在做好传统的住宅业务的同时，围绕城市建设和配套发展消费地产和产业地产。

（作者系宏源证券分析师）