园区转型催生3万亿缺口
金融混搭突围钱荒困局

园区转型催生3万亿缺口金融混搭突围钱荒困局

“钱荒”席卷上海产业园区。

11月26日，包括银行、担保、证券、基金公司、投资、融资租赁、小贷、互联网金融等金融业态的共计60余家机构聚集在上海某园区，时隔几日，在上海市经信委、上海市金融办和闸北区人民政府的撮合下，市北高新、张江集团等上海园区高管，申银万国、民生银行等一众金融机构高管聚首上海市北高新园区，共议的正是园区钱事。园区转型 催生3万亿资金缺口

上海市经济信息化委员会工业管理处处长周强估计，上海产业园区的资金需求量将超过3万亿。这个数字从何而来？谋求转型是产业园区资金饥渴症的重要起因。

周强将上海产业园区的资金需求划分为三个“一万亿”。

“一级开发层面，按照2/3计算，意味着三四百平方公里的产业园区要转型升级，目前存量土地厂房的回购价格在100—200万/亩，如果政府来腾笼换鸟、收储，整个一级开发回购市场的资金需求量就在1万亿元以上”。

“二级运营层面，上海产业用地开发强度不高，容积率约在0.6左右，未来产业用地的容积率提升是必然趋势，假设容积率提升50%到0.9，提升100%到1.2，按照2000元—3000元的开发成本来算，这个融资需求又在1万亿元以上”。

“第三个层面，企业运营中的投融资需求。如果一级土地开发建设、园区载体建设和开发运营通过金融助力被有效打通，培育和引进产业，新增大量新企业，也将产生巨量的资金需求”。双重约束 旧模式难以为继

钱从哪里来?

“以前不管是地方商业银行，还是四大国有银行，只要政府融资，基本上都会全力以赴支持，现在难了，融资平台要关掉，不能新增，还要对原来的债务提出还款计划，这对园区建设是一个挑战。”上实城开董事局主席倪建达指出。

对大多数产业园区来说，开发建设资金多依靠土地融资和政府投入获得，通过平台公司募集，以新贷款覆盖旧贷款滚动开发。

2014年，《预算法》修订及《关于加强地方政府性债务管理的意见》出台(国发[2014]43号文)，对产业园区旧有的融资模式构成影响。

“国务院43号文，将长久影响各级政府的经济运作模式，对省市以及区政府、镇政府来说，效应越来越明显，将来地方融资平台受到约束、地方债使用受到限制，在合乎监管的前提下，产业园区如何与金融机构做好对接，是个大挑战。”周强指出。

在这种情况下，要获得园区转型升级所需要的资金，探索投融资体制创新，发掘与金融机构的合作机会以及引导社会资本的进入，就成为必然。“上海市经信委、上海市金融办筹划搭建的上海产业园区沙龙平台，其目的就是要动员社会力量共同参与推动本市产业园区发展工作。”上海市经信委副主任徐子瑛说。多重掣肘 资金闭环难题待解

产业园区的巨额资金需求被推向市场，如何找钱?

业内人士分析指出，当前，园区开发公司的融资渠道较为单一，政府资金及银行类资产占据主要比重，资产负债率高，融资成本高。

在此条件下，金融混搭，使用多元多层次的资本是最直接的路径。开发贷、商业贷款、信托类融资贷款、险资的债权计划或资产支持计划、证券公司的专项资产管理计划、各类理财产品的转化投资以及各种房地产投资基金(包括境外)等资金，都可以为园区融资所用，并根据不同的特性，形成金融产品组合。

谋求运营公司上市则可打通园区的直接融资渠道。近期，上海临港集团拟打包旗下部分园区开发业务借壳上市，在上海，园区开发类的上市公司还包括市北高新、外高桥、浦东金桥等。临港集团董事长刘家平在接受媒体采访时指出，临港集团还将考虑建立园区开发基金，“以前我们主要向银行贷款，现在考虑的是能不能把社会上的资源和国资对接，这样可以有效降低我们的负债率。”

而要获得资本的青睐，产业园区项目“可融资”是前置条件。中投发展有限责任公司董事长陈良秋认为，新形势下，必须从“园区开发投资主体能融资”向“园区开发项目可融资”转变。

资产证券化则是形成园区融资闭环的重要一环，甚至是产业园区融资的终极出路。“要拉长旧有的链条，形成一级开发、二级建设、三级运营和四级的资产证券化或金融产品化，保证投资从现金回到现金，形成资金闭环。”陈良秋指出，否则，大量资金积压在园区无法满足回报要求，资金供应就会出现问题。

对产业园区的融资困境而言，资金闭环不关恐难突围。