实施房贷新政是防范经济过度下滑的必须之举

实施房贷新政是防范经济过度下滑的必须之举

9月30日，中国人民银行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，修改了首套房的认定标准，首套房贷款还清再购房享受首套房政策；未实施或已取消限购城市，第三套住房不限贷。同时，央行重申了房贷利率最低7折政策。此政策出台，整个国庆节期间无异于在神州大地上引爆了一枚原子弹，产生了强烈社会反响。但各界对房贷新政作用评价莫衷一是，有认为房贷新政能使改善型需求人群重拾购房信心，消费需求得到释放，对惠民生、促消费意义重大，尤其可增加购房人群，加速房地产商去库存，防止楼市过度下滑；也有认为央行和银监会是不顾民意、充当政府忽悠民众的拥趸和跟屁虫，完全否定了房贷新政的社会作用。对此，笔者认为对房贷新政应持客观、公正和理性态度，用辩证的、联系的和发展的观点来评价，才能防止出现两个认识误区。

从当前经济运行趋势看，完成今年经济增长目标是中央政府年初即已确定了的，虽然中央政府也表明只要增速不滑落出正常运行区间，都是可以容忍的。问题是第三季度已经过去，虽然国家统计尚未正式向外公布经济增长率指标，但可预测，数据一定不会很理想，有可能低于预期。而完成今年经济增长目标，房地产业变动因素影响最大；而目前房价连续下跌趋势未止，且不少城市商品房积压严重，有些开发商资金难以正常运转，存在断链危机，不少地方甚至弥漫着跑路逃债等恐慌情绪。若再不对房地产业施以援手，房地产就真会跌入谷低而导致崩盘坏局。果真如此，则不仅今年中央政府既定的经济增长目标无法实现，还有可能进一步恶化经济环境；尤其会导致各级政府财务状况不断恶化，政府债务危机会进一步加剧，各种改善民生措施无法落实到位；且还会加剧银行不良信贷资产大幅反弹，引发系统性金融风险。所以，尽管房贷新政属逆经济形势而动的举措，经常使用或刺激时间长了，会诱发不少经济负面影响，如会使实体经济融资难、融资贵现状短期内难以改观，尤其是产业经济结构暂时难以调整到位。但两害相权取其轻，及时实施房贷新政，可防范中国经济过度下滑，更可避免因房地产泡沫破裂引发系列金融经济问题，能以时间换空间，为下一步实施有效调整经济结构赢得时间和机遇。

从当前国内房贷需求情况看，近两年商业银行在个人住房贷款上确实存在审批较严、发放速度较慢、按揭利率提升较多等问题，在很大程度上制约了需求释放。一方面，此前政策规定家庭购买第二套住房须支付60%首付款，同时贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，使得改善型需求的购房能力大大降低。另一方面，“认房又认贷”首套房认定政策导致有贷款历史而名下无房的情况被认定为二套房，存在着误伤一部分改善型需求的情况。此外，更为严重的是，部分所谓购房“刚需族”，因房贷受银行首付比例和利率高等条件制约，望“房”却步，无法在城市安心工作；且即便勉强硬着头皮贷款买房，也会因此增加一笔不小利息支出，无形中增加了支出压力，提高了生产成本。因此，尽管这次房贷新政，可能也会带来房价上涨、刺激投机购房、使社会资金再次向房地产业流动，甚至有可能再次刺激民间高利借贷活跃等经济金融“副产品”，但两利相权取其重，央行和银监会及时出台房贷新政，降低了部分改善型购房者入市门槛，能满足普通家庭购房需要，有利于前期受政策抑制的需求得到释放，对促进消费有更好的推动作用；尤其从第二套房被重新认定为首套房后，不仅首付款从6成降低为3成，而且优惠后的贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，更能体现央行对于居民家庭合理住房消费的支持和保障，使得自主群体的购买压力大幅减轻。这些都是此次房贷新政不可抹杀的经济正面效应。

当然，更好地发挥房贷新政作用，还须进一步细化具体配套政策措施，而且相关部门还须完善相应监督机制，对房贷需求者进行及时跟踪，防止投机性房贷泛滥；同时，也要加大对房地产商销售和建筑行为的检查力度，防止其借机哄抬房价行为和继续盲目扩大规模，督促其以去库存和完成现有在建工程为主要目标，防止房地产业再次出现加杠杆的无序倾向。