政府应当救楼市而不是救楼价

政府应当救楼市而不是救楼价

中国的老百姓还需不需要房子？中国的经济发展还需不需要房地产行业？相信任何一个人出于理性的回答都会是“需要”。既然是需要，那么就应当让房市活起来，而不是让其深陷在目前这种观望的死寂中。

最让地方政府和开发商坐不住的是两个重要数据：一是35个重点城市的库存创下新高。截至4月底，上海易居房地产研究院监测的35个重点城市新建商品住宅库存总量为2.49亿平方米，环比增长2.6%，同比增长19.5%。二是房地产相关所得税出现负增长。据财政部公布的数据显示，4月份，企业所得税3286亿元，同比增长10.5%。其中，房地产企业所得税248亿元，下降3.1%。另外，房地产营业税443亿元，下降4.2%。

更可怕之处在于楼市僵局背后还有一系列的风险：首先是如果土地不好卖了或者是卖不上价，吃惯了土地饭的地方政府会失去造血的机能；其二是房地产产业链上串起了60多个行业，房地产投资的减少或放缓，必然波及大量的相关企业，经济和就业的压力都会随之而来；其三是个别开发商资金链断裂导致的跑路现象，有可能向全行业及银行体系扩散，并进而引发系统性的金融风险。

那么，如此高的库存量是不是说明房子已经到卖不出去的地步呢？显然不是。只是因为目前的房价严重背离了房价收入比和租售比，也就是说老百姓既买不起也住不起了。因此，要打破目前的僵持局面只有一招，那就是大幅度地降价，让那些真正有居住需求而收入又相对较高的人能够买得起房。

以北京为例，同地段同品质的房子从2008年至今的5年间，价格大体都增长了2倍，而同期居民可支配收入只增长了60%多一点。比照居民收入增长水平，目前的房价至少应当降30%以上才算大体合理。而如果从2003年算起，北京大部分楼盘的房价都增长了10倍左右。

就大部分城市和楼盘而言，只要把价格降到合理水平，完全是会有市场的。如果能够及时采取降价策略，在合理的价格水平上把楼市盘活，无论对于政府、开发商还是“刚需”居民，都能够得到各自的利益。

从目前的情况看，大部分开发商有强烈的降价意愿，不但那些降价后依然有利润空间的开发商愿意以价换量，就是那些降价后面临亏损的开发商也有降价意愿。因为许多开发商的融资成本高达20%以上，每等一天都意味巨大的亏空。在房价没有上涨预期的情况下，以价格换时间是其理性的选择。

导致市场上没有大面积降价情况出现的原因，除个别开发商存在期望政府出手救市让楼市回暖的赌徒心态外，更多开发商是害怕遭遇已购房业主的野蛮“维权”。今年率先降价的成都九龙仓、深圳富通V都会等楼盘都遭遇业主封堵售楼处，甚至是打砸楼盘的激烈“维权”，北京、上海、杭州等多地楼盘也都因降价幅度较大，而受到业主的冲击。而地方政府和司法部门并没有对这些违背契约精神，甚至是有明显违法行为的业主进行依法处理，致使此类所谓维权事件呈现常态化趋势，开发商对主动降价求生也心存畏惧。

在多地出现楼市降价潮的情况下，先后有广西南宁、江苏无锡、浙江余姚、河南郑州等多地政府采取不同形式放开限购政策，试图以此激活楼市。但在强烈降价预期导致的观望态势下，放开限购并没有马上带来楼市的回暖。

很显然，政府要做的应当是救楼市而不是救楼价。所谓救楼价就是一厢情愿地希望维持目前的房屋价格水平，后面的目的是政府依然可以高价出售土地。所谓救楼市就是保护和鼓励开发商主动把价格降到人们预期的水平，盘活楼市及房地产相关产业。

救楼市有3张牌可打。一是坚决打击“房闹式”维权，保护开发商的合法利益和降价意愿，使开发商敢于降价；二是降低房地产交易环节的相关税费，有针对性地减免营业税、个人所得税等税负，使税费恢复到2005年实行楼市调控政策之前的水平，促进闲置房的流转，激活改善型需求；三是提高银行发放房贷的意愿，通过确定合理的首付比例和利率水平，改变目前商业银行对房贷风险的担忧。特别是在房价下降后，银行新增房贷的风险大为降低，资金流的注入会对激活楼市起到重要的催化作用。

在经历长达10年的调控之后，中国的房价和房市暂时结束了狂飙式的增长，似乎达到了最初的调控目的。然而，无论是被调控的房地产商，还是主导调控的政府部门都陷入了困局。由行政手段制造的困局必然以行政手段的退出而终结。尽管住房问题永远不会是一个完全的市场问题，但市场规律必定是制定政策的基础性依据，忽略或无视这个规律，就会在救楼市还是救楼价这个问题上出错牌。