高端住宅空置之北京样本

高端住宅空置之北京样本

北京市住建委日前发布消息称，北京商品住宅新房库存达到70838套，是继2013年3月20日北京商品住宅库存跌下7万套以来的新高。业内分析认为，市场供应增加、成交量走低导致库存上涨。

《中国企业报》记者调查发现，市场需要消化的不仅仅是这7万余套库存新房，一些已经被购房者买入但并未入住的空置房也在争抢本不旺盛的购买力。而这一现象，在高档小区更加明显。

5月12日，中信里昂证券发布了一份在2013年5月至2014年5月的中国城市房地产空置率调查报告，该报告称，在对基本都是过去五年竣工的几百个地产项目调查后，得出的平均空置率为15%。业内人士表示，这比美国要高5个百分点，今后中国的房地产销售量会收缩。

空置房多为投资客所有

5月22日，《中国企业报》记者以购房者身份咨询了位于北京市崇文区的国瑞城项目。这里千万元以上的房子比比皆是，有的会达到2000万元以上。

房产中介工作人员告诉记者，该社区入住率为60%左右，“有不少房主都是为了投资，等过几年市场火了价格涨上去了再出手，所以这个社区有一定的空置率。”

上述工作人员告诉记者，因为这里的房子多数并非房主的唯一住所，所以交易的税费也会略高一些。

“造成空置的原因有诸如交通不方便、不是主要居所等多种原因，但大多跟富裕阶层的房产投资行为有关，否则不会形成空置。”在房地产行业浸淫已久的某公司李姓负责人向记者表示，“空置房，特别是高端社区的空置房要占据一部分购买力，因为这些高端社区往往在地段上占据着优势资源，具有一定的稀缺性，会在一定程度上延缓新开盘项目的销售周期。”

一些在近期有购房意向的消费者告诉记者，空置房虽然已经是二手房，但与新房相比仍具有较大的吸引力，特别是新近建成的小区，加上价格优势以及日趋成熟的周边环境，甚至可能更受购房者的青睐。

高档社区空置率更高

上述李姓负责人告诉《中国企业报》记者，相对于一般的社区，高档社区空置率会更高，“就以鸟巢附近为例吧，我所在的小区是2000年左右建成的，一般购买的人都是自住，所以使用率很高，而周边的高端小区入住率则低得厉害。”

5月13日晚9点，记者来到奥运商圈核心地带的国奥村项目时看到，临近科荟路和科荟南路的楼中有多户未开灯，小区部分楼中被“点亮”的窗户更少。

随后，记者又来到位于北五环林萃路上的新建成的高档小区上林世家，这里的“漆黑”程度比国奥村更甚，从小区外记者看到，大多数房间未亮灯。

而其周边的慧忠北里、安慧里等多个相对普通社区内入住率则明显高过上述高档社区，而记者从北沙滩至华严北里的多个相对“老”的社区则看到了更旺的人气，绝大多数房间处于灯火通明状态。

5月16日晚，记者又来到国奥村时看到了类似两天前的情况，虽然时值周末，被“点亮”的窗户较之前有所增加，但还是有一些处于黑暗状态，甚至有的单元纵向看上去亮的少，黑的多。而上林世家的情况基本与之前持平，大部分处于黑暗状态。

资料显示，北京地区空置房数量非常巨大。2012年北京市公安局人口管理总队曾进行过的调查显示，当时北京全市房屋总量1320.5万套，核对空置房屋381.2万户。虽然可能当时数据存在一定误差并且最近几年火爆的楼市对之前的空置房有所消化，但业内人士还是认为北京房屋空置率较高。

去空置化或需5年时间

《中国企业报》记者以购房者身份来到上林世家社区，刚到北门就有门卫工作人员招呼记者：“看房的？租还是买？”

随后，记者通过某中介公司工作人员了解到，该项目于2013年完工，当年10月就已经基本售罄，现在已没有新房，成交均价在6万元左右。

“这小区房子质量和档次都很高，私密性非常好，最小的户型也在170平方米左右。”上述工作人员告诉记者。进入上林世家后记者发现，该小区内多套房屋还处于毛坯房状态，且很多户未装空调。

在看房现场，工作人员对记者说，虽然是二手房但房主一天都没住过，跟新房无异。

而在记者问及周边房地产市场情况时该工作人员说：“今年生意不好做，春节之后我就卖了一套房。”

随后记者又来到了国奥村，在这里，相关人士向记者透露了高档小区空置房发展规律。

“国奥村其实就是之前2008年北京奥运会的奥运村，由当时的运动员公寓改造而成，全是6层和9层的南北通透板楼组成，容积率只有1.5，绝对的高端社区。”某中介工作人员说，“房价从每平方米5万5千元到10万元以上，最贵的一套房子已经要到了3500万元。”

上述工作人员告诉记者，国奥村的入住率在7成左右，这已经是消化几年后的结果。

“就拿国奥村来说，第一波买房的人中有很多根本不来住，就是投资用的。这个社区现在还有20多套房子在卖，多的时候会到50多套。通过一段时间一般是5年左右的对空置率的消化，才是高档社区人气旺的时候，那时候也是房价真正涨的时候。”说到这里，该工作人员右手高高抬起，“你会发现，价格曲线会从平缓突然变得陡峭”。（相关评论见第九版）