土地财政末路：开发商拿地选择观望

土地财政末路：开发商拿地选择观望

5月14日下午，南京国土局推出迈皋桥G20地块，因无人报名竞买而流拍。拍卖会主持人称原因是周边配套不成熟，但紧邻G20的一地块去年被以12927元/平方米拍出，比G20起拍价9175元/平方米还高出3000元/平方米。

当天，千里之外的武汉也通过拍卖出让3宗地块，此前被看好的武昌优质滨江地块意外出现流拍，拍卖会只用了2分钟就闪电收场。

楼市的不景气传导给开发的上游，房企的谨慎拿地，意味着拐点的到来。某著名开发商一高管告诉《中国企业报》记者：“就是受金融危机影响的2008年，市场的预期也从未这么悲观。”

“史上最短土拍会”

5月5日，沈阳共有五幅土地挂牌出让，起始价最高的一块也只有1584元/平方米，但开发商对此兴趣不大———现场只有三家竞拍企业参与，唯一成功出让的土地接近底价成交，总价仅93万元，最终导致另外四块地流拍。

据沈阳市国土局公布的信息，这五幅土地有三幅为商务用地，两幅为商住混合用地，合计出让土地面积近10万平方米。

这让人想起网上疯传的万科副总裁毛大庆内部发言稿的内容：重点关注的50个城市，已明显出现分化的特征，“由于土地供应过多，带来了对未来市场销售能力的透支”，明显的代表，就是沈阳。

发言稿还表示，50个城市里面，像沈阳这样的城市大概有30多个。

5月14日南京的土地拍卖会上，一共只有2家小型开发商报名参加，大型开发商不见踪影，其余的城南3幅地块也均以底价成交，整个竞拍过程仅持续了约3分钟。

当天，武汉挂牌出让3宗地块，只有2宗地块以总价1.15亿元底价成交，备受关注的武昌余家头的优质滨江地块由于没有买家出价，出现意外流拍，整个拍卖会仅用了2分钟就宣告结束。有业内人士戏称为“史上最短土拍会”。

《中国企业报》记者梳理发现，南京市今年1月至4月成交34幅土地中，有20幅是底价成交，占比约六成。同样是1到4月，郑州市区共有14块商服用地通过招拍挂出让，面积约488.18亩。其中有6块商业用地流拍，约128.91亩。第一季度，武汉共招拍挂土地34宗，成交面积和成交金额同比降幅均超过四成。

开发商的“不合作”

《中国企业报》记者从北京市国土局网站可以看到，5月6日成交的4宗经营性用地，都是在今年2月底挂出。自3月以来，两个多月的时间，北京都没有挂出新上市的经营性用地。这意味着5月的北京土地市场出现短暂断供现象。

“去年北京一块住宅类的地块基本都会有超过10家以上的开发商竞争，但现在竞争者不超过5家，一线房企越来越谨慎了”。北京一家房企人士告诉《中国企业报》记者，“现在，开发商和购房者一样，持观望态度。”

在亚豪机构市场总监郭毅看来，从去年底到今年年初，北京总体供地量、成交量很大。近期新增供地趋缓，不排除国土部门适当控制供地节奏的原因。

但是，具体到上海，原本火爆异常的土地市场也已经出现了降温迹象。据21世纪不动产统计，4月上海共出让15幅经营性地块，合计出让面积35.6万平方米、出让金额66亿元，量价环比分别下滑38.2%和33.7%，出让金额更是创下近14个月的新低。5月上海预计仅有四幅经营性用地出让，合计出让面积9.5万平方米，起拍总价31.8亿元，环比分别下降73.5%和51.9%。

按照惯例，当房屋交易市场出现异动之后的4—6个月，才会传导至土地市场。但今年的土地市场走势几乎和房屋交易市场同步。分析人士表示，当前楼市供需关系正趋于平衡，导致市场预期生变。多数房企对后市的看法偏向谨慎，加之资金链趋紧，因此放缓了拿地节奏。这种迹象预示，随着供需双双回落，今年房地产市场将迎来“小年”。

土地财政危机

土地市场与房屋市场双双降温，说明当前房地产市场的信心明显下降。国土资源部前不久刚刚发布的《2014年一季度全国城市地价监测成果》的监测结果显示，2014年一季度全国主要监测城市地价上涨出现放缓迹象，全国主要监测城市综合地价环比增速为1.89%，涨幅在7个季度后首次出现收窄，较前一季度下降了0.17%。城市间分化态势更为明显，部分城市地价或将止涨回落。

对于土地市场的降温现象，国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松在新闻发布会上表示，国内经济下行和楼市降温是地价增幅收窄的宏观原因，而个别二、三线城市的楼市泡沫破裂加重了土地市场下行趋势。

一家机构对《中国企业报》记者表示，未来一段时间，房地产市场将不可避免地维持低位，并可能进入较长时间的“冰冻期”。

世联行副总经理袁鸿昌认为，一方面由于商品房市场正在经历销售量减少，价格探底的过程，开发商拿地的意愿大大降低，需求减少，也使得政府推出土地的意愿减低，土地市场的成交价将恢复到比较理性的水平。

有专家表示，在“土地财政”的驱动下，很多地方政府此前大量供地，造成区域内的土地和房屋供应很快达到饱和。同时，由于产业、交通等配套不足，导致城市化进程缓慢，存量房屋难以消化。