库存大增：楼市低迷或持续一年开发商资金链预计只能坚持半年，“失血”房企数目增加

库存大增：楼市低迷或持续一年开发商资金链预计只能坚持半年，“失血”房企数目增加

数据来源：上海易居房地产研究院王利博制图

房地产市场“量价齐跌”的情况开始显现。

在北京房山某楼盘，负责销售的人士告诉《中国企业报》记者，商品房的成交价格在每平方米1.6万元，比预售价低了3000元左右。在大兴等地，记者了解到，不少楼盘都在想方设法搞促销，有的降价推出特价房，有的送精装修，有的搞团购价。

在中高端楼盘方面，亚豪机构统计数据显示，今年一季度，高端楼盘市场仅成交了399套房源，同比降低了68%。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭早在2012年就提出2014年房地产市场将出现拐点，在他看来，这属于短周期波动，明年将有50%以上的几率会继续探底。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫告诉记者，前4个月，新开工面积等6个核心指标都在下降，房地产市场的低迷状态至少要维持1年到1年半的时间。

进入“去库存阶段”

杨红旭告诉记者，现在是去库存阶段，至少需要1至2年的时间。

在高库存的重压下，北京华业地产股份有限公司副总裁陈云峰告诉《中国企业报》记者：“从目前来看，一线城市的供需矛盾仍然是偏紧的，重点在三四线城市，这些地方呈现严重的供大于求局面，随时都有崩盘的可能。”

海易居房地产研究院发布的4月住宅库存报告显示，截至4月底，重点监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米，环比增长2.6％，同比增长19.5％，创五年来新高。

国家统计局的数据也显示，4月末，商品房待售面积52652万平方米，比3月末增加489万平方米。其中，住宅待售面积增加213万平方米，办公楼待售面积增加31万平方米，商业营业用房待售面积增加147万平方米。而2013年全国商品房待售面积为4.9295亿平方米，同比增长高达35.2％。

记者从四川省了解到，截至目前，该省商品房待售面积超过1880万平方米，同比累计增长12%。

在地级市层面，铜陵商品房待售面积继续上升。一季度，商品房待售面积55.5万平方米，增长57.7%，其中，住宅待售面积26.8万平方米，增长17.5%。

谢逸枫认为，全国有30个城市库存量超过20个月，而合理的区间是在12个月以内。

陈云峰告诉记者，今年的“五一”是个节点，房地产行业的销售量大幅度下滑，一线城市下降40%左右。房地产价格可能会在2至3个月之后出现明显的松动。

库存量增多直接折射出开发商拿地热情走低以及开工率不足。数据显示，1至4月份，房地产开发企业土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9%，降幅比1至3月份扩大5.6个百分点。房屋新开工面积43234万平方米，下降22.1%，降幅收窄3.1个百分点。其中，住宅新开工面积31184万平方米，下降24.5%。

今年成交量萎缩20%？

中原集团首席运营官李文杰告诉《中国企业报》记者，按照目前态势，今年房地产的成交量会萎缩20%左右。

国家统计局的数据显示，去年全国房屋销售面积为13.1亿平方米。

谢逸枫的看法稍微乐观一点，“今年会维持在12.5亿平方米，以后会在10亿平方米至12亿平方米之间波动。”

从税收方面可以看出房地产成交量的颓势。财政部数据显示，4月中国财政收入增速回升至2014年以来的次高点。4月全国财政收入12481亿元，同比增长9.2%，增速比3月高4个百分点。而4月中央财政收入5812亿元，同比增长8.5%。

税收增长与房地产关联度不大。数据显示，4月房地产营业税443亿元，同比下降4.2%；房地产企业所得税248亿元，同比下降3.1%；契税319亿元，同比增长1.2%。

财政部财科所副所长刘尚希曾公开表示，房地产营业税和房地产企业所得税的税基都与房地产销售额有关，反映了当前房地产市场的不景气和企业利润的下滑。

此外，房屋的空置率也是影响销量的一个原因。“全国至少有1000万套空置房，空置率是按照1%至2%的上升幅度在增加的，这说明城市住房需求出现了断层现象。”谢逸枫称。

开发商资金链预计

还能坚持半年

陈云峰表示，目前行业资金偏紧，出现问题的企业多数是拿地导致的。现在房地产企业负债率很高，但还没紧张到坚持不下去的程度，坚持半年没有问题。

“如果到了11月份，仍然是这种行业状况，情况就会变得严重。”陈云峰说。

李文杰也认为，现在包括前10名的房地产企业的资金链也是偏紧的。

德意志银行发布报告称，9家中国地产商或无法达成今年销售目标。他们包括：花样年控股、合生创展集团、首创置业、中国海外宏洋、金地集团、宝龙地产、中国奥园、建业地产及远洋地产。这9家地产商今年1至4月仅达成其年度销售目标的不到20%。

从此前披露一季报的沪深两市142家上市房企来看，有74家公司出现同比业绩下滑甚至亏损的情况。

内地龙头房企万科今年前三个月的营业收入及净利润同比双双下滑。一季度实现营业收入95亿元，净利15.3亿元，同比分别下降32.16%和5.23%。

花样年主席兼首席执行官潘军曾公开表示，今年前4个月，其销售额为9.43亿元，仅完成全年目标的6%。潘军指出，公司推盘活动主要集中于下半年，占全年销售额比重约70%。但就目前市场形势而言，实现目标有一定难度。

房地产融资作为房地产企业的另一个“圈钱”法宝，现在也面临着失灵的风险。

中原地产研究中心最新报告显示，4月十家标杆房企共计融资118.01亿元，环比3月回落24.7%，这已是融资金额连续两个月回落。

就在近日，青岛的房地产企业老板因资金链断裂已经跑路。潘石屹也公开表示，相信未来资金链断裂的房企数目会日益增加。