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2014年5月20日 星期    返回版面目录

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库存大增:楼市低迷或持续一年开发商资金链预计只能坚持半年,“失血”房企数目增加

来源:中国企业报  作者:本报记者张龙

库存大增:楼市低迷或持续一年开发商资金链预计只能坚持半年,“失血”房企数目增加

数据来源:上海易居房地产研究院王利博制图

房地产市场“量价齐跌”的情况开始显现。

在北京房山某楼盘,负责销售的人士告诉《中国企业报》记者,商品房的成交价格在每平方米1.6万元,比预售价低了3000元左右。在大兴等地,记者了解到,不少楼盘都在想方设法搞促销,有的降价推出特价房,有的送精装修,有的搞团购价。

在中高端楼盘方面,亚豪机构统计数据显示,今年一季度,高端楼盘市场仅成交了399套房源,同比降低了68%。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭早在2012年就提出2014年房地产市场将出现拐点,在他看来,这属于短周期波动,明年将有50%以上的几率会继续探底。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫告诉记者,前4个月,新开工面积等6个核心指标都在下降,房地产市场的低迷状态至少要维持1年到1年半的时间。

进入“去库存阶段”

杨红旭告诉记者,现在是去库存阶段,至少需要1至2年的时间。

在高库存的重压下,北京华业地产股份有限公司副总裁陈云峰告诉《中国企业报》记者:“从目前来看,一线城市的供需矛盾仍然是偏紧的,重点在三四线城市,这些地方呈现严重的供大于求局面,随时都有崩盘的可能。”

海易居房地产研究院发布的4月住宅库存报告显示,截至4月底,重点监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米,环比增长2.6%,同比增长19.5%,创五年来新高。

国家统计局的数据也显示,4月末,商品房待售面积52652万平方米,比3月末增加489万平方米。其中,住宅待售面积增加213万平方米,办公楼待售面积增加31万平方米,商业营业用房待售面积增加147万平方米。而2013年全国商品房待售面积为4.9295亿平方米,同比增长高达35.2%。

记者从四川省了解到,截至目前,该省商品房待售面积超过1880万平方米,同比累计增长12%。

在地级市层面,铜陵商品房待售面积继续上升。一季度,商品房待售面积55.5万平方米,增长57.7%,其中,住宅待售面积26.8万平方米,增长17.5%。

谢逸枫认为,全国有30个城市库存量超过20个月,而合理的区间是在12个月以内。

陈云峰告诉记者,今年的“五一”是个节点,房地产行业的销售量大幅度下滑,一线城市下降40%左右。房地产价格可能会在2至3个月之后出现明显的松动。

库存量增多直接折射出开发商拿地热情走低以及开工率不足。数据显示,1至4月份,房地产开发企业土地购置面积8130万平方米,同比下降7.9%,降幅比1至3月份扩大5.6个百分点。房屋新开工面积43234万平方米,下降22.1%,降幅收窄3.1个百分点。其中,住宅新开工面积31184万平方米,下降24.5%。

今年成交量萎缩20%?

中原集团首席运营官李文杰告诉《中国企业报》记者,按照目前态势,今年房地产的成交量会萎缩20%左右。

国家统计局的数据显示,去年全国房屋销售面积为13.1亿平方米。

谢逸枫的看法稍微乐观一点,“今年会维持在12.5亿平方米,以后会在10亿平方米至12亿平方米之间波动。”

从税收方面可以看出房地产成交量的颓势。财政部数据显示,4月中国财政收入增速回升至2014年以来的次高点。4月全国财政收入12481亿元,同比增长9.2%,增速比3月高4个百分点。而4月中央财政收入5812亿元,同比增长8.5%。

税收增长与房地产关联度不大。数据显示,4月房地产营业税443亿元,同比下降4.2%;房地产企业所得税248亿元,同比下降3.1%;契税319亿元,同比增长1.2%。

财政部财科所副所长刘尚希曾公开表示,房地产营业税和房地产企业所得税的税基都与房地产销售额有关,反映了当前房地产市场的不景气和企业利润的下滑。

此外,房屋的空置率也是影响销量的一个原因。“全国至少有1000万套空置房,空置率是按照1%至2%的上升幅度在增加的,这说明城市住房需求出现了断层现象。”谢逸枫称。

开发商资金链预计

还能坚持半年

陈云峰表示,目前行业资金偏紧,出现问题的企业多数是拿地导致的。现在房地产企业负债率很高,但还没紧张到坚持不下去的程度,坚持半年没有问题。

“如果到了11月份,仍然是这种行业状况,情况就会变得严重。”陈云峰说。

李文杰也认为,现在包括前10名的房地产企业的资金链也是偏紧的。

德意志银行发布报告称,9家中国地产商或无法达成今年销售目标。他们包括:花样年控股、合生创展集团、首创置业、中国海外宏洋、金地集团、宝龙地产、中国奥园、建业地产及远洋地产。这9家地产商今年1至4月仅达成其年度销售目标的不到20%。

从此前披露一季报的沪深两市142家上市房企来看,有74家公司出现同比业绩下滑甚至亏损的情况。

内地龙头房企万科今年前三个月的营业收入及净利润同比双双下滑。一季度实现营业收入95亿元,净利15.3亿元,同比分别下降32.16%和5.23%。

花样年主席兼首席执行官潘军曾公开表示,今年前4个月,其销售额为9.43亿元,仅完成全年目标的6%。潘军指出,公司推盘活动主要集中于下半年,占全年销售额比重约70%。但就目前市场形势而言,实现目标有一定难度。

房地产融资作为房地产企业的另一个“圈钱”法宝,现在也面临着失灵的风险。

中原地产研究中心最新报告显示,4月十家标杆房企共计融资118.01亿元,环比3月回落24.7%,这已是融资金额连续两个月回落。

就在近日,青岛的房地产企业老板因资金链断裂已经跑路。潘石屹也公开表示,相信未来资金链断裂的房企数目会日益增加。

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