降价潮冲破一线楼市堤口

降价潮冲破一线楼市堤口

“房子不好卖，我已经跳槽到一家理财公司。”5月9日，一家房地产机构的经纪人李强突然给《中国企业报》记者发来短信。此前两个月，李强几乎天天发送房源信息，不断鼓吹房价还会上涨，劝记者抓紧买房；如今，他却失望转行。

5月份本是楼市的销售黄金期，然而“五一”小长假的惨淡局面给了不少卖家当头一棒：根据北京市住建委官方数据显示，5月1日至5月3日，北京商品住宅共成交169套，同比下降了78.9%；二手房成交几乎忽略不计，为31套，同比减少了90.03%。数据创下了2008年实行“五一”小长假以来的7年最低。

值得注意的是，作为风向标企业的万科，再次领头降价。

万科不再嘴硬

早在今年3月，大兴区“住总·万科橙”项目开盘首日毛坯房销售均价为2.1万元/平方米；而在半年之前，这一项目的精装修产品售价预期可能达到2.6万元。有人照此推算，即便刨除2000元/平方米的装修成本，万科实际降价3000元/平方米。

由于万科在业界影响力巨大，这一号外迅速震动了整个房地产行业。随后万科相关负责人急忙辩解，项目从未降价销售。到了5月1日，一份万科执行副总裁毛大庆内部讲话在网络疯传，其唱衰的基调给很多对“红五月”满怀信心的开发商一盆冷水。

这次，万科再次解释“不代表万科观点也不代表毛大庆观点”，但对信息出处语焉不详，让外界云里雾里。

可以肯定的是，到了5月，万科不再嘴硬，不断推出的特价房，实则已成市场降价的潜台词。在北京的金域东郡，5号楼沙盘下是项目的化粪池，楼座位置相对较差，目前剩余尾房为23层的74平方米两居，折合单价27800元。但是对于4月刚开盘一期小洋房的34000元/平方米以上的成交价，本次推售的5号楼高层产品两居报价为28000元-29000元/平方米，明显大幅度缩水。

同样是“五一”黄金周，K2地产在北京通州的老项目清水湾也推出部分现房特价房源，售价仅为1.7万元/平方米。这一价格不仅比北京市住建委网站记录的2012年8月最后一次取证时2.1万元/平方米的平均价格下降20%，与当前该小区二手房业主报价3.2万元/平方米的价格相比，更相当于腰斩。

5月以来，北京打出降价牌的楼盘逐渐增多，区域逐渐从六环外向五环蔓延，亦庄成为“领降地区”，海梓府除了打出了最低价“28800元/平方米起”的广告外，还有“6万抵14万”等优惠。《中国企业报》记者对比售楼处一期的销控表价格可看到，每套房源都出现了30万元以上的降幅。

据亚豪机构统计数据显示，5月1日至5月3日，北京商品住宅的成交均价出现下行，仅为20836元/平方米，对比上一个三天小长假———清明期间，价格下探幅度高达18%。截至4月29日，商品住宅的成交均价为24846元/平方米，不但环比下滑了一成，也创下了近6个月以来月度成交价格的最低。

二手房领跌明显

《中国企业报》记者采访获知，除了新推楼盘，二手房的价格下跌更为明显。

今年2月，刘小姐在参考了附近的均价后，将位于草房附近“北京像素”的房子挂出，51平方米要价210万元。“半个月后，有个买家出195万买，当时没同意。”

如今刘女士很后悔，因为情况比以前更糟糕，最近，小区内同样面积同样朝向而且装修更好的房源，已经有人挂出170万的价格。三周了也没有一个人来看房，难得等到一个也“杀价不靠谱”。

现在，很多需要出售的二手房面临的情况是：要么惜售，要么赶紧降价。刘小姐毫不回避自己的炒房客，房子前途未卜，陷入进退选择。

除了普通住宅，一些千万“豪宅”也加入了降价行列。一处位于紫竹院附近、近500平方米的跃层日前就从当初的挂牌价2500万“狂降”700万，降价后相当于每平方米3.66万元。

近日，北京一家代理机构发布一则“顶级豪宅降价千万，业主诚售”的房源信息显示，业主挂牌出售钓鱼台7号院的一套豪宅，面积为318.46平方米，3室2厅，拟售总价为3700万元，房源为次新房尚未入住。

也就是说，该套房源的单价为11.6万元/平方米，而同楼层住宅的单价约为16万元/平方米，总价超过5000万元。这意味着，该套豪宅的总价低于市场价1000多万元。

“最近反腐力度大，确实有些手头有多套房产的官员在暗中处理一部分房产，但是来挂牌的往往不是业主本人，一般来的亲戚或朋友较多，没办法判断业主的身份，而且，很多官员房产也是挂名在其亲戚名下。”一位中介员工告诉记者。

对于中介机构来说，降价会加大成交的可能，但是也会加剧观望情绪。一经纪人告诉记者，现在我们给业主谈得最多的是抓紧降价，给买家提得最多的是迅速出手。“因为我两个月还卖不出一套房子，再下去吃饭都成问题”。

从链家地产所监测到的房价指数看，自1月以来，北京二手房挂牌价持续下调。其中，4月下调幅度最大，为2.2%，降价房源占比逐渐扩大。4月份，87%的房源都对挂牌价进行了下调。

地方政府比开发商急？

市场的变化牵动着地方政府脆弱的心。房价上扬时，地方政府是在政策压力下努力调控，如今则是在高度依赖土地财政的压力下，多个地方政府传出“救市”方案。甚至有开发商宣称：“房价还没怎么跌，地方政府比我们还着急。”

但是政府有多少操作空间呢？一位业内人士告诉《中国企业报》记者，地方政府没有减免税的权力，于是财政补贴就成为房地产救市中常用的手段。以铜陵为例，如果说购房契税补贴、利息补贴还算合法合规，那么，铜陵擅自降低公积金贷款首付，则明显有违规之嫌。银监会和央行规定，首付通常至少是三成，只有首套房且面积在90平方米以下时，贷款首付可低至20%。此次铜陵救市政策中规定，只要是首次购房，首付比例均可低至20%。

日前，北京市银行监管部门发出警示通知：要求银行对于个人客户的消费放贷金不应超过100万元。这意味着关闭了中介机构将房贷转到消费贷款的“暗箱操作”潜规则。

5月8日，不动产登记局在国土资源部挂牌，建立不动产统一信息平台，不仅为征房产税打基础，还会挤兑二手房存量。

“虽然限购的调控手段迟早要退出，但是因为要控制北京人口规模，可以肯定短时间内不会取消限购政策。”前述人士告诉记者，市场将迎来过去几年价格快速上涨后的理性回归，已经透支了市民的购买力，无论如何刺激，未来一段时间内不会太多激活。

有观点认为，楼市供过于求的形势已无力扭转，目前恰恰是挤压泡沫、实现房地产健康发展的时机，不容再错失良机、放大泡沫风险。