中国“退烧”欧美升温
喧嚣楼市下的美德调控镜鉴

中国“退烧”欧美升温喧嚣楼市下的美德调控镜鉴

CNS供图

十年以来政府工作报告中首次没有强调“房地产调控”，而是仅提“分类调控”，且对住房保障机制做了大篇幅描述，引发了业界热议。联想到2013年政府工作报告提出的目标是“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”，诸多分析人士认为，坚持房地产调控政策的基调依然没有动摇。

国内房地产调控已走过近十年时间，但结果都不理想。中国房地产屡屡被指失控，调控为何如此之难？欧美等发达经济体对房地产又是如何调控的，效果如何？

欧美房地产持续复苏

随着国内越来越多的“空城”被曝光，有关中国房地产即将“崩盘”的消息甚嚣尘上。新年过后，中国多地房地产市场突然曝出负面新闻，以浙江杭州为代表的个别楼盘价格跳水、老业主怒砸售楼处，随后，包括常州、无锡等地的楼盘也出现降价迹象。

在中国房地产显露寒意的同时，欧美地产市场却迎来较为明显的复苏。美国商务部2月末发布报告称，该国1月份新屋销售大幅超出预期，并创下逾5年来的最高值，显示出美国经济复苏动能强劲。美国1月新屋销售年率为46.8万户，为2008年7月以来最高，预估为40万户，美国1月新屋销售较前月上升9.6%，房地产市场比较健康。

美国住宅抵押贷款巨头房地美财报显示，2013年全年盈利从2012年的110亿美元增至487亿美元，创历史新高；而美国另一家抵押贷款巨头房利美近日发布的财报显示，2013年全年，房利美净盈利从2012年的172亿美元增至840亿美元。

不仅如此，美国的房地产公司还“走出去”，到新兴经济体掘金。自2006年起，该公司在中国投资已经达30亿美元。

而英国房地产市场2014年1月房价出现了三个月来最大月度涨幅，年率涨幅仍接近六年高位。英国2014年2月平均房屋价格增长加快，释放英国房地产持续复苏的利好信号。

此外，经济强国德国的房地产也在逐渐升温，新房建造数量和房地产投资逐年上涨。繁荣的房地产市场为提振德国内需作出了贡献，在欧洲及世界经济不景气的情况下为德国经济发展增添了动力。

中国资本推动力明显

有业内人士认为，欧美房地产市场升温，中国资本是很大的推动力量。有调查发现，美国是最受中国购房者青睐的国家。在1200万参与调查的潜在购房者中，43%称移民是海外置业的主要目的。

《中国企业报》记者分别采访瑞房地产、嘉德等多家中介机构发现，目前越来越多的中国人投资美国、欧洲（尤其是德国、法国）。这些人大部分是投资、为了孩子读书或者做生意考虑。

全美房地产经纪人协会最新报告显示，从2012年3月至2013年3月，中国人在美购房的总价值达123亿美元，占当年外国人在美购房总额的18%，成为仅次于加拿大的第二大外国买家。

此外，近几年选择在德国置产的中国人也越来越多。相比中国楼市，德国房地产市场价格优势明显。在德国购房还有居住环境优越，投资风险低，无需长居身份就可置产，享有房产永久产权，以及高规格的建筑质量，完备的法律保障等好处，这些都成为促使人们选择在德国购房的重要因素。

3月4日，同策咨询研究部总监张宏伟在接受《中国企业报》记者采访时表示，国外大多数发达经济体经济在复苏，如美国、英国、德国，这些国家房地产仍然处于价值低估阶段，国内房企买地开发项目刚好处于抄底的市场阶段，市场周期的特征决定品牌房企继续积极布局海外市场。

美国政府的二元住房模式

尽管美中两国的政治体制不同，文化背景有很大差异，但美中两国也有很多共同点：幅员辽阔，发展不平衡，并且都存在着中央和地方的多级管理。因此，它的一些做法值得我们借鉴。

当前，中国的房地产市场正处于政府强有力的调控之中。这种干预和调控能否达到预期的效果，取决于政府能否处理好两个重要关系：政府与市场、中央与地方。美国政府在它长期的管制中积累了丰富的经验，使它能够恰当地处理政府与市场、中央与地方的关系，建立了一整套有效地约束政府决策的制衡机制。

美国的住房模式可以简单地概括为一个“大市场，小政府”的二元二级住房体系。“大市场”指的是住房市场大约占全美家庭住房的95％以上。目前，美国大约1.06亿个家庭中，有约7100万的家庭拥有自己的住房，自住房比率达到67.7％。另外，大约有30％左右的家庭通过市场租房。

“小政府”是指政府只限于帮助那些无能力支付私人房租的低收入家庭和老年人解决住房问题。政府资助的公共住宅或廉租房中的家庭大约为130万户，占全部家庭的不到2％。“小政府”的另一含义是，真正参与住房市场管理的是市和县一级的政府，而不是州和联邦政府。

“二元”是指政府公共住房系统和商品房市场并存的体系。政府的公共住宅管理系统分为联邦和县、市两级。联邦一级的是“住宅和城镇发展部(De－partmentofHousingandUrbanDevelopment)”。它于1965年成立，使命是提高自有房家庭的比率和支持社区的发展。2005年它的预算支出达到313亿美元。

业内专家认为，美国经验具有三点启示：第一，明确中央和地方政府在房地产市场中的定位和功能。目前，房地产市场中存在的主要问题是中央与地方政府之间的博弈。中央对房地产市场“统得过死”会伤害地方的积极性，“完全放开”又会失去控制。我们需要权衡利弊，找出一条适合我国国情的政府管理体制。第二，地方政府的市场参与最小化。与美国地方政府的职能相比，我国地方政府实际上拥有土地，并通过卖地成为市场的参与者。它的这种双重身份有可能在决策上向房地产商的利益倾斜。这就有必要建立一个有效的监督和制约地方政府的决策机制。第三，政府直接运用其土地资源、财力和行政手段，帮助没有能力租住私人住房的低收入家庭。

德国模式最受推崇

在全球发达国家中，德国的房地产调控相当稳健，住房供应充裕、政策法律完善、房地产市场稳定，其成功的经验值得其它国家借鉴。

与其它国家不同，德国政府并没有把房地产作为经济增长的支柱产业，而是将其作为社会福利机制的重要一环（汽车、电子、机械制造和化工是德国的四大工业支柱产业）。

报道称，过去十多年，德国房价始终保持较低水平，德国名义房价每年仅上涨1%，而德国物价水平平均每年涨幅达2%，也就是说扣除物价因素，德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水，其中最根本的原因是德国独具特色的房地产政策。

在房价方面，为防止开发商任意抬高房价，德国建立了地产价格独立评估机制，对地价、房价、房租等实行“指导价”制度。按照德国的法律，如果房地产商制定的房价超过“合理房价”的20%，即为“超高房价”，就构成了违法行为。而如果房地产商制定的房价超过“合理房价”50%，则为“房价暴利”，出售者最高将被判处3年徒刑。

德国赫尔曼房地产公司房地产顾问称，为了抑制房地产投机，德国法律对房屋出售牟利设置了“防火墙”，“在德国没有炒房的概念”。

中国与欧美调控最大不同在于土地权属

据悉，从2003年起，中国就开始对房地产进行一系列宏观调控，在2007年出台一拨比较严厉的调控政策后，2010年“新国十条”、2011年“新国八条”、2013年“新国五条”出台……事实却是中国多数一二线城市楼市量价齐升“爆发式增长”。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉对《中国企业报》记者表示，中国房地产调控与美国等发达国家最大的不同点在于，土地权属不同，政府与开发商以及普通购房者的利益关系不同，进而导致调控政策以及效果的不同。

“国外，政府虽然与开发商也有利益关系，但是权益相对公开透明，而国内政府则对房地产行业过分依赖，不管从土地财政，还是国民经济发展，因此对楼市调控往往不能击中要害，起到根本影响的还是市场。”韩长吉说。

此次政府工作报告中指出，针对不同城市情况分类调控、增加中小套商品房和共有产权住房供应、抑制投机投资性需求。专家认为，这意味着，一线城市和热点二线城市调控继续收紧，三四线城市过于低迷的市场会得到政策支持；人口密集、房价收入比较高的大型城市，共有产权性质的自住型商品房供应模式或得到进一步推广。

此外,十二届全国人大二次会议发言人傅莹在新闻发布会上回应“税收法定”问题时透露,全国人大正在推进房地产税立法工作。