推广共有产权房关键在发挥市场作用

推广共有产权房关键在发挥市场作用

住建部日前公开表示，住房保障制度改革将推进廉租房、公租房并轨和开展共有产权保障房探索。

共有产权房并不是一个新鲜的事物。国际上，英国政府于2005年推出的“新居者有其屋计划”，开始实施共有产权房制度；鉴于英国的成功实践，2009年3月6日，美国政府正式宣布启动名为“居者有其屋”的第二代房屋援助计划，也开始了推进。国内，从2010年3月江苏淮安开始试点以来，上海、山东、甘肃等地也先后开始尝试这种共有产权保障房的建设。

国内探索与国外实践根本不同的是，国外的实践，虽然有保障房的性质，但在本质上却是市场体系的一部分，是完全市场化运作的。我国则将其定义为保障房的性质，在具体运作中，计划色彩、行政色彩浓厚。如果不与市场接轨，随着深入推进和时间拉长，共有产权房的可持续发展问题、产权分配问题、上市交易问题、牟利和寻租问题等，都将成为困扰。

在我国的实践中，因为将其性质定位为保障房，则有很大的不同。在购房主体方面，基本限定为中低收入群体；在可购买的房屋方面，基本限定为政府指定小区；在可以购买的产权比例上，购房者可选择的空间很小；在共有产权房资金运作方面，基本上是政府直接参与；在共有产权房的处理方面，可以住，可以卖，而不允许出租；在对待共有产权的权益方面，购房者基本上不需要支付任何租金，只是设定了一定的期限来还清政府款项，甚至不需要承担利息；在政府的共有产权房资金来源方面，基本上都是从土地出让金中拿出一部分来实施；而关于房屋的维修义务，似乎还没有明确规定。

正是没有市场化运作，一些问题便随之而来，将人群限制在中低收入群体，可选择的购买比例较小，受惠的群体也就有限；不能很好地处理共有产权一方的权益，从而导致购房者购得完全产权的积极性不高，进而影响了政府共有产权资金的保值增值和可持续投入；政府指定小区，不仅不方便购房者，而且实际上让小区打上了“穷人区”的标签，也影响了房产的保值增值；只能自住、出售不能出租，影响了共有产权房的使用效率，甚至导致私自出租和免费供他人借住；维修义务不明，也可能导致不打算购买完全产权者不够爱惜房产。

共有产权房介于商品房和保障房之间，本质上应该是一种过渡形态，是帮助“夹心层”实现买房梦。如果不能与市场接轨，就极可能踏入经济适用房“福利院”“权利房”的腐败歧途，或者违背公平、效率原则，不利于保持或激发社会的活力。作为单个的人，都是理性的经济人。如果将共有产权房界定为完全保障房，特别是在我国个人征信系统还不发达的情况下，在实际的运作过程中，就极可能无奈地沦为廉租房、公租房，甚至免费住房。

当然，名称并不是最重要的，因为共有产权房具有保障房的一些功能，将其命名为保障房也未尝不可。但我们必须明白，一项制度的好坏，取决于它设想的初衷；一项好的制度能否很好地实施，能否收到理想的效果，则在于它的细节。既然我国共有产权房作为解决“夹心层”住房困难的措施，主要还是要以此来调动群众依靠自己努力改善住房条件的积极性，则应该沿着这一思路，发挥市场对资源配置的决定性作用。