工业土地投资生意经：“一颗螺丝不生产”5年获利20倍

工业土地投资生意经：“一颗螺丝不生产”5年获利20倍

零地价、低地价招商实际操作多在区县级，且各地区间有明显竞争

国土资源部的一份统计显示，2013年二季度，全国105个重点监测城市的商业、住宅、工业地价分别为6044元、4799元和684元/平方米，工业用地地价明显较低。

《中国企业报》记者在采访中发现，凭借价格优势，一些企业不仅能低价在工业园区拿到土地，还可以反过来通过取得相关政府补贴、以土地抵押贷款等一系列运作，最终不但能得到大笔流动资金，还能坐地享受到土地增值的利润。

5年未投产坐享土地升值

一块150亩的工业用地，在同期成交价格每亩9.6万元的情况下，通过享受政府补贴，以每亩1万元取得。此后，又以土地抵押，取得1500万元贷款。在2009年至今近五年时间，企业在未实际投入生产的情况下，地价已经上升到每亩超过20万元。

《中国企业报》记者在南充航空港工业园区采访中遇到的这个案例，就能充分说明工业园区土地成本为负。

2009年，南充市高坪区人民政府通过招商引资，引入十堰车冠商贸有限公司“汽车改装及车身、车桥总成生产”项目。按2009年8月28日南充市高坪区与十堰车冠商贸有限公司的投资协议，此项目为国家工业用地，项目用地面积约180亩，出让价格按9.6万元/亩挂牌结算。

在查阅相关资料时，记者注意到，签订投资协议当天，双方还签订了《十堰车冠商贸有限公司汽车改装及车身、车桥总成生产项目工业发展专项资金补助金额及支付时间安排》，里面约定：根据《投资协议》有关条款，本项目所涉土地出让金按照每亩9.6万元进行结算，但在支付土地出让金后，立即在工业发展专项资金中按照每亩8.6万元进行补助，补助资金主要用于进行场地平整、厂房建设、员工培训、基础设施建设等。

最终，十堰车冠公司为此项目支付的土地费用只有每亩1万元。

2013年12月10日，本报曾发表《四川南充：沉睡园区如何激活？》一文，对此项目涉及土地低效利用事件进行报道。因高坪区人民政府无法履行补充协议约定内容，（2009年12月高坪区人民政府又与投资方引进的华冠公司签订的第二份投资协议书中约定的增加汽车总装项目，政府负责办理生产资质），此项目一直在停滞中。近日，记者再赴四川进行回访，在南充航空港工业园区记者发现，此项目仍未上马。

虽然有媒体指华冠公司近五年时间“未生产出一颗螺丝钉”，但土地价格一路攀升却是不争的事实。1月22日，记者通过搜房土地网对此项目用地价格进行评估。结果显示，地块平均加权价已达每平方米306.15元，即每亩超过20万元。

与此同时，记者查询到的土地登记卡显示，此地块已经于2012年5月10日完成银行抵押货款，共计贷款金额1500万元。

低价供地后遗症

在中国，土地作为经济发展的基本要素，却一直未得到应有的重视和保护。长期以来对建设用地的粗放利用模式过度消耗了珍贵的土地资源。

“现在一般都是地方政府出让土地后，再采用财政补贴方式返还给企业，最后土地出让价达不到最低价标准。”一位房地产开发商告诉《中国企业报》记者，“零地价、低地价招商实际操作多在区县级，且各地区间有明显竞争，都是经私下协商先按规定出让土地，再由地方财政返还，稀释企业买地成本，企业拿到地后，就可以进行抵押贷款了。在实体经济利润低的背景下，企业贷来的款改做金融投资是最常见的。”

中国城市和小城镇改革发展中心副研究员鲍家伟博士认为，当前普遍存在的问题是工业地价偏低以至于土地成本倒挂，以致出现以商住用地反哺工业用地的现象。

鲍家伟认为，各地政府抱着“以产兴城”的理念，为吸引企业、发展产业都会以最优政策招商引资，在土地上，这一点体现得更加突出。有的地方政府以低地价甚至零地价、负地价协议出让工业用地。然而，多年来居住用地价格过高、工业用地价格过低，最终会导致资源利用效率降低，产业结构失衡，既影响了民生事业，又妨碍了经济持续健康发展。

多部委拟联手治理

随着“新土改”政策的推进，与之配套的工业用地制度改革方案亦逐步清晰。国土部副部长胡存智曾在一次内部会议上表态称，国土资源部将修订《划拨用地目录》，扩大有偿使用范围。同时，还要采取措施提高工业用地价格。探索实行“租让结合、先租后让”的工业用地供应制度，积极推行工业用地出让弹性年期制。

综合消息显示，国土部正在探索有关建立市场化工业存量用地二次开发机制的可行性。

原国家土地管理局规划司副司长郑振源曾向记者表示，将腾出的大量工业存量用地升级为住宅及商业用地，不仅可以抑制房价高涨，化解现有城市房地产泡沫，还可以为地方政府带来数额可观的土地出让金收入，用于逐步偿还地方政府的巨额存量债务。

业内人士认为，工业用地腾退难的一大原因就是土地用途监管，商业和住宅是拿地之后出售，但是工业用地只能建厂房，不能做住宅和商业，且对建筑系数、容积率等有明确的规定。同时，厂房的标准体系不一样，很难买卖，因此价格很难上去。

在上述人士看来，实施工业用地二次开发是未来发展方向，其中不可避免遇到二次开发后的土地用途变性问题以及由此带来的开发成本、原土地使用者和政府利益博弈。